Compliance inmobiliario: desde demolición hasta extinción del dominio

¿Cuáles son los mayores temores de las inmobiliarias? Que un desarrollo al que destinaron años de trabajo y una importante inversión nunca llegue a concretarse o, peor aún, que sea construido, comercializado y habitado, pero posteriormente resulte afectado por instrumentos de planificación territorial ambiguos o sujetos a interpretaciones contradictorias.

En el escenario más grave, ello puede traducirse en la paralización o incluso la demolición de las obras, además de cuantiosas pérdidas económicas y acciones judiciales de los propietarios en busca de una indemnización. El compliance puede prevenir este tipo de contingencias.

Pamela Bucarey

Pamela Bucarey, asociada especializada en derecho inmobiliario de Valdés Riesco Abogados, sostiene que, desde la perspectiva del derecho urbanístico chileno, uno de los mayores desafíos actuales en compliance es la pérdida de certeza jurídica de los permisos de edificación: “En los últimos años, hemos visto un aumento en la judicialización de proyectos y la invalidación de permisos de edificación. A esto se suman riesgos tales como el incumplimiento de normas urbanísticas debido a la falta de actualización o ambigüedad de los instrumentos de planificación territorial”.

En el marco de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de Chile, Bucarey explica que uno de los principales deberes de las inmobiliarias es responder civilmente por la calidad técnica y jurídica de las obras: “Las inmobiliarias, como primeros vendedores, enfrentan una responsabilidad objetiva y plazos estrictos de prescripción por fallas estructurales o de construcción. Asimismo, tienen el deber de asegurar que todo proyecto cumpla estrictamente con la normativa urbanística vigente al momento de solicitar el permiso, asesorándose con profesionales que sepan detectar contingencias y prevenir conflictos”.

A juicio de la abogada, antes de iniciar un desarrollo inmobiliario es indispensable analizar en profundidad el instrumento de planificación territorial aplicable, las interpretaciones emitidas por la Seremi de Vivienda y Urbanismo, la Contraloría General de la República y la jurisprudencia de los tribunales de justicia, además de identificar los eventuales conflictos vecinales o ambientales del sector donde se ejecutará la iniciativa: “De igual manera, la figura del revisor independiente debe entenderse como un profesional que certifica el cumplimiento de la normativa urbanística y no únicamente como un puente para acelerar los trámites del proceso. Asimismo, sugeriría que un programa de compliance inmobiliario eficaz debe detectar los riesgos específicos de la municipalidad donde se va a construir (tiempos de respuesta, criterios de interpretación, historial de paralizaciones, entre otros)”.

Bucarey considera que resulta necesario modernizar los mecanismos contemplados en la Ley General de Urbanismo y Construcciones para otorgar mayor estabilidad a las inversiones. Entre las reformas que propone se encuentra reducir los plazos y restringir las causales de invalidación de los permisos de edificación, ya que actualmente existe una amplia ventana de vulnerabilidad durante la cual estos pueden ser impugnados, incluso cuando las obras se han desarrollado conforme a Derecho.

“También se debería reducir la discrecionalidad de las Direcciones de Obras Municipales, fortalecerse el rol vinculante de las Divisiones de Desarrollo Urbano del MINVU, para que una misma norma no se interprete de diferente manera según la Dirección de Obras de que se trate e implementar por ley plataformas 100% trazables para la tramitación de permisos (como DOM en Línea, que aún no es universal). Esto podría reducir el espacio de malas prácticas en la interacción público-privada”, añade Bucarey.

El riesgo de los capitales ilícitos

La realidad peruana presenta desafíos distintos, aunque igualmente relevantes. Angello Rivera, director del programa especializado en derecho inmobiliario del Postgrado de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y responsable de la práctica de derecho inmobiliario de Osterling Abogados, considera que la industria inmobiliaria del país aún carece de sistemas de prevención adecuados. A su juicio, esta situación es especialmente preocupante, ya que el sector constituye un importante vehículo para la incorporación de capitales ilícitos provenientes del narcotráfico, la minería ilegal, la trata de personas y la corrupción en el sector público.

Angello Rivera

Para el abogado, el escaso compromiso de la alta dirección constituye uno de los principales factores de riesgo al implementar programas de compliance: “La gran mayoría de fraudes se detectan por denuncias internas, por lo que el directorio y la alta gerencia deben internalizar el compliance adecuadamente como parte de su cultura organizacional y un buen gobierno corporativo; si el CEO o el directorio no dan el ejemplo, el manual más bonito del mundo no te sirve para absolutamente nada”.

Rivera también cuestiona que muchas compañías elaboren matrices de riesgo copiadas de otras organizaciones, incluso de sectores completamente distintos. En su opinión, esta práctica desconoce que cada inmobiliaria enfrenta riesgos específicos y, por tanto, requiere un sistema de compliance diseñado a su medida: “Cada una tiene sus propios puntos críticos. ¿Dónde entran clientes nuevos? ¿Cómo se reciben los pagos? ¿Qué tipo de contrapartes maneja?, si hay operaciones en efectivo, lo cual no debería, si hay terceros intermediarios, beneficiarios finales que no estén claros. Además, no todas las inmobiliarias están en el mismo sector; hay algunas que están en el sector premium, otras en el sector de vivienda de interés social, otras están en el negocio de las lotizaciones, que son habilitaciones urbanas; entonces, todo eso hay que mapearlo con honestidad para poner los candados donde realmente se tengan que poner”.

El abogado destaca que la capacitación no puede reducirse a un webinar anual de una hora. A su juicio, es indispensable que todos los integrantes de la organización incorporen una cultura de cumplimiento y sean capaces de identificar oportunamente las señales de alerta que puedan revelar operaciones inusuales o contrarias a la ley: “Tienen que saber identificarlas. ¿Qué hacer cuando una contraparte no te quiere brindar información sobre el origen de sus fondos o sobre el beneficio final? Tú no lo puedes obligar, no puedes compulsivamente hacerle declarar. Debe haber trazabilidad de las operaciones de la empresa y en la cultura de la misma empresa”

Rivera añade que la regulación sobre compliance inmobiliario se encuentra excesivamente dispersa y resulta compleja de aplicar debido a la intervención de múltiples organismos supervisores, entre ellos la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú, la Superintendencia de Banca y Seguros del Perú (SBS), la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) y la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT). En su opinión, el país necesita un marco normativo unificado que contemple las particularidades del sector. “En este rubro hay tipologías de riesgo muy particulares como pagos fraccionados, usos de terceros, mandatos, compraventas de empresas de fachada y sobrevaloración de inmuebles y la norma debería reconocer esto con reglas más específicas”.

Otra de las mejoras que plantea Rivera es avanzar hacia un modelo de supervisión más proactivo y menos centrado en el cumplimiento meramente formal. A su juicio, las autoridades deberían evaluar si los controles preventivos funcionan efectivamente en la operación diaria de las empresas y no limitarse a verificar la existencia de manuales o procedimientos. Además, propone complementar el régimen sancionatorio con incentivos para aquellas inmobiliarias que acrediten altos estándares de prevención y compliance: “Quizás alguna preferencia para contratar con el Estado, algún reconocimiento público, una certificación oficial que te sirva en el sector financiero para obtener créditos a mejores tasas”.

⁣La extinción de dominio

¿Qué ocurre si la casa que tanto esfuerzo costó comprar y para la que se ahorró durante años termina siendo, tiempo después de su adquisición, una propiedad cuyo antiguo dueño era el cabecilla de un cartel de narcotráfico o el líder de una organización paramilitar o terrorista? Existe riesgo de convertirse en objeto de un proceso de extinción de dominio impulsado por el Estado, una de las consecuencias más severas que puede enfrentar un propietario e inmobiliarios cuando un inmueble presenta irregularidades legales.

Procuraduría General de Justicia del Estado de Hidalgo

La extinción de dominio también aparece cuando se arrienda una propiedad en el caso de que sus inquilinos desarrollen actividades delictivas, aunque sea sin conocimiento del propietario, quien eventualmente podría enfrentar la pérdida del bien en el marco de una investigación penal.

Un caso ilustrativo fue publicado por el medio Milenio, que relató la historia de Feliciana Sánchez, quien por tres décadas envió dinero desde Estados Unidos a México para adquirir un terreno y construir una vivienda de tres pisos. De acuerdo a su testimonio, decidió arrendar los niveles superiores a estudiantes universitarios y asegura que desconocía cualquier actividad ilícita que pudiera desarrollarse en el bien raíz.

La situación cambió cuando, según la Procuraduría General de Justicia del Estado de Hidalgo, en la carpeta de investigación 12-2024-09263, una denuncia anónima presentada en junio de 2024 dio origen a un cateo. Durante el procedimiento fueron encontradas nueve bolsas con “hierba verde seca” y otras 29 con una sustancia sólida de color blanco. A partir de estos hallazgos, la autoridad sostiene que los propietarios conocían las presuntas actividades ilícitas que se realizaban en la vivienda.

Además, la Procuraduría tasó el inmueble en 2 millones 650 mil pesos mexicanos (US$ 151.382) y argumentó que, si bien la escritura pública acredita la titularidad de la propiedad, no demuestra el origen de todos los recursos utilizados para construirla.

Asimismo, sostiene que la transformación del terreno en una vivienda de tres niveles no sería consistente con la actividad económica de la propietaria.

La familia de Feliciana, en cambio, afirma que la adquisición se realizó mediante escritura pública, que se pagaron los impuestos correspondientes y que existe documentación suficiente para acreditar el origen lícito de los fondos. De acuerdo con la Fiscalía General de la República de México, entre 2019 y 2024 la institución obtuvo 143 sentencias favorables de extinción de dominio y recuperó bienes avaluados en alrededor de 573 millones de pesos mexicanos.

Peligro atemporal

Jacques Simhon, socio gerente de Simhon Vanegas & Calle Abogados y catedrático de técnicas avanzadas de investigación de la corrupción en la Universidad de los Andes (Colombia), explica que el mercado inmobiliario colombiano ha sido históricamente permeado por organizaciones criminales, debido al volumen de recursos que moviliza, la frecuente subvaloración fiscal de los inmuebles y su utilización como instrumento para el desplazamiento forzado, el lavado de activos y la corrupción. En ese contexto, la extinción de dominio se aplica con especial intensidad en el país. Se trata de una acción imprescriptible, sin límite temporal, lo que convierte esta figura en un riesgo permanente para cualquier comprador, incluso muchos años después de haber adquirido una propiedad.

Jacques Simhon

“Es necesario un compliance inmobiliario, no solamente de quien detenta la propiedad, sino de toda la historia del inmueble; es supremamente importante, y tú encuentras casas que no han tenido problemas nunca en la vida y que parecen ser completamente estables, que 40 años más tarde aparecen con una anotación de 1980 de una empresa que está vinculada a un narcotraficante y termina en un proceso de extinción de dominio”, comenta Simhon. El abogado agrega que el riesgo aumenta debido a que distintas autoridades cuentan con facultades para promover este tipo de acciones, lo que multiplica las posibilidades de que un inmueble sea objeto de un procedimiento de esta naturaleza.

A juicio del abogado, la única defensa frente a una acción de extinción de dominio consiste en acreditar la calidad de tercero de buena fe exenta de culpa: “Eso significa que el comprador, el adquiriente, no solamente tiene que no saber que ese inmueble puede estar afectado por una medida de esa naturaleza, sino que tiene que demostrar haber realizado una debida diligencia con un estándar suficiente que lo proteja de, digamos, que lo clasifique como un tercero de buena fe exenta de culpa. Lo que pasa es que ninguna parte de la ley colombiana te dice cuál es ese estándar de debida diligencia”.

El Código de Extinción de Dominio (Ley 1708 de 2014) establece expresamente que esta acción no puede vulnerar el derecho de propiedad adquirido legítimamente por un tercero de buena fe exenta de culpa. En la misma línea, la Ley de Víctimas y Restitución de Tierras (Ley 1448 de 2011) incorporó esa figura en el contexto de la restitución de predios despojados. Sin embargo, aunque ambas normas exigen acreditar una actuación diligente y prudente para acceder a esa protección, ninguna define con precisión cuál es el estándar que debe cumplir el adquirente para demostrar esa conducta exenta de culpa.

Simhon sostiene que los principales actores del sector inmobiliario, como constructoras y desarrolladores, mantienen elevados estándares de prevención frente a estos riesgos. Cuando invierten recursos propios o administran capital de terceros, suelen realizar exhaustivos procesos de debida diligencia para resguardar sus operaciones y generar confianza entre los inversionistas. En contraste, afirma que muchos intermediarios inmobiliarios no aplican el mismo nivel de cuidado y, además, no existe una regulación que los obligue a hacerlo.

“Te encuentras con muchos procesos en los cuales la inmobiliaria simplemente está ofertando un bien habiendo hecho un estudio de títulos básico que es completamente insuficiente, y después en la negociación, si el comprador es lo suficientemente avezado, hace su propio análisis y se encuentra con que el inmueble no puede ser adquirido, no puede ser comprado, perdiendo una cantidad de tiempo y dinero en el proceso. Por otro lado, muchos compradores piensan que, como están tratando con una inmobiliaria, asumen que la empresa hizo su tarea y realmente terminan comprando un problema más que una adquisición seria”, comenta Simhon.

El abogado considera que la normativa colombiana en materia de compliance inmobiliario debería establecer con claridad el estándar de debida diligencia que debe cumplir un comprador antes de adquirir un inmueble, ya que actualmente ese parámetro no existe: “Cada vez, debido a las decisiones tanto de la fiscalía como de los jueces de extinción de dominio, ese deber se va amplificando y multiplicando, casi volviéndose un deber de llevar a cabo una investigación pericial propia, lo cual en la inmensa mayoría de los casos es imposible para el mercado inmobiliario. Entonces, hay un riesgo enorme para los compradores individuales de inmuebles”.

Asimismo, el abogado estima necesario definir expresamente el rol de los agentes e intermediarios inmobiliarios, delimitando el alcance de sus obligaciones de asesoría y cuidado, ya que actualmente ese marco regulatorio es inexistente: “Es una actividad que está desregulada en Colombia y casi que cualquier persona la puede hacer; además, no hay una obligación específica de acompañamiento y diligencia de esas inmobiliarias”.

 
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