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martes, 28 de mayo de 2024

internacional

Las tribulaciones del derecho de consumo inmobiliario chileno

El choque entre la regulación inmobiliaria y la protección de los derechos de los consumidores causa dificultades para determinar qué leyes se aplican a la hora de resolver conflictos en la compraventa, publicidad y defectos de la vivienda.

- 21 julio, 2023

La falta de armonización de leyes es uno de los dolores de cabeza de abogados y juristas, que se ven obligados a realizar interpretaciones de la ley para decidir qué asuntos competen a qué. Problemáticas de tales características se encuentran en la legislación chilena entre la protección del consumidor y el derecho inmobiliario.

derecho de consumo inmobiliarioMacarena Díaz de Valdés

Uno de tales conflictos es el que se encuentra entre la Ley 19.472, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcción, y la Ley 19.496 de protección de los derechos de los consumidores, respecto a las materias que competen a cada uno a la hora de que un consumidor busque reclamar por un producto, en este caso la vivienda, en estado defectuoso.

Este problema de armonización se origina en el artículo 2, letra E, de la Ley 19.496, que establece que están sujetos a disposición de la norma “los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y por los Servicios de Vivienda y Urbanización, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad contenidas en la Ley 19.472”.

“Por lo tanto, hoy los contratos de venta de vivienda e inmuebles están regulados en dos cuerpos normativos: la Ley General de Urbanismo y Construcción en temas de calidad y la Ley de Protección a los Derechos del Consumidor en todo aquello que no es calidad”, explica Macarena Díaz de Valdés, investigadora de la Facultad de Derecho de la Universidad de San Sebastián, quien apunta a que la complejidad está en determinar cuáles son las materias precisas que aplicarían a determinada ley, ya que conflictos relacionados con la “calidad” de un producto pueden superponerse con otras materias.

derecho de consumo inmobiliarioThomson Reuters

Díaz de Valdés comenta que las discusiones sobre qué materias inmobiliarias entrarían dentro de la ley de consumo son constantes. “De acuerdo con la ley de consumo, la primera materia que entraría serían las cláusulas abusivas. El problema es que, a veces, las cláusulas abusivas no están dentro del contrato de compraventa, sino en los contratos preparatorios. El término ‘contratos de venta de viviendas’ que utiliza la ley ha generado dudas sobre si los de tipo preparatorios entran en tal categoría”, explica y señala que su posición es que los contratos preparatorios sí entrarían en el ámbito de aplicación de la ley.

Estos problemas se agudizaron durante la pandemia de COVID-19 donde, de acuerdo con Díaz de Valdés en su libro “Protección del consumidor inmobiliario en el derecho chileno”, la cantidad anual de reclamos relacionados con la comercialización de inmuebles en tiempos de pandemia aumentó en un 36% respecto del año 2019. Sus principales causas fueron las formalidades del contrato (18,51%), el retardo en la entrega (14,01%) y el incumplimiento en el servicio de reparación (13,57%), es decir, fallas o defectos en la construcción.

Además, durante esa época, las inmobiliarias comenzaron a ofrecer la posibilidad de realizar reservas de viviendas a través de páginas web, lo que generó una nueva complicación a la hora de interpretar la normativa. “La Ley de Consumo establece un derecho a retracto, pero en el encabezado de dicho derecho se habla de entrega del producto, lo que también plantea complicaciones desde una interpretación literal, ya que no existe jurisprudencia sobre este tema”, comenta Díaz de Valdés.

La publicidad: otro espacio de conflicto

Otras áreas donde existen dudas jurídicas son los conflictos surgidos en la publicidad. Macarena Díaz de Valdés señala que en la Ley General de Urbanismo y Construcción también se hace referencia a la publicidad, más concretamente en su artículo 18, donde se menciona que “las condiciones ofrecidas en la publicidad y la información que se entregue al comprador se entenderán incorporadas al contrato de compraventa”. “Por lo tanto, hoy también podría discutirse si la publicidad del proyecto inmobiliario está dentro del ámbito de aplicación de una de las dos leyes”, añade la investigadora.

En su perspectiva, Díaz de Valdés considera que tal materia quedaría dentro de la ley del consumo debido a su artículo 2 bis, letra c, donde se señala que la ley aplicaría “en lo relativo al derecho del consumidor o usuario para recurrir en forma individual, conforme al procedimiento que esta ley establece, ante el tribunal correspondiente, a fin de ser indemnizado de todo perjuicio originado en el incumplimiento de una obligación contraída por los proveedores, siempre que no existan procedimientos indemnizatorios en dichas leyes especiales”.

derecho de consumo inmobiliarioEduardo Reveco

Un ejemplo de tal problema sería en el caso en que se publicita una piscina de un determinado tamaño, pero se entrega una de menor tamaño. En este caso, primero se debe aclarar el tipo de ley que cubriría esta situación. “Se invoca, por ejemplo, el incumplimiento de las condiciones de publicidad y se utiliza la ley de consumo como argumento. Sin embargo, también podría señalarse que el hecho de haber construido la piscina con una cantidad menor de metros cuadrados responde a un error de diseño y, por lo tanto, podría ser un defecto constructivo que está dentro del ámbito de aplicación de la ley general de urbanismo. Por ende, existen casos en los que la publicidad o lo que yo alego que se incumplió como condiciones de publicidad se relaciona directamente con la calidad de la vivienda, lo que vuelve al tema confuso”, argumenta Díaz de Valdés.

Eduardo Reveco, asociado de Carey especializado en derecho de consumo y profesor de la misma asignatura en la Universidad Central, advierte que no hay una ley orgánica que regule la publicidad en Chile, sino que existen normas diseminadas en distintos cuerpos normativos, como la Ley de Protección al Consumidor, la Ley de Alcoholes, la Ley de Tabacos y la Ley sobre publicidad de alimentos. También esto ocurre con la Ley General de Urbanismo y Construcciones. “Esto ha derivado en que ciertas circunstancias se puedan encontrar contempladas en varios cuerpos normativos, lo que genera problemas de aplicabilidad de la normativa”, explica.

El abogado comenta que para determinar quién sería competente para conocer un conflicto por incumplimiento de las condiciones publicitadas (juzgado de policía local por aplicación de la Ley de Protección al Consumidor o un tribunal civil vía juicio sumario según la Ley General de Urbanismo y Construcciones) dependerá de la hipótesis que se esté tratando de imputar al proveedor. “Por ejemplo, la publicidad engañosa malamente podría ser conocida por un tribunal civil vía juicio sumario, a diferencia de daños sufridos por consumidores por fallas o defectos en la construcción”, explica.

Corredores inmobiliarios e influencers

derecho de consumo inmobiliarioPatricia Leal

Patricia Leal, profesora de derecho civil y coordinadora académica de derecho privado en la Facultad de Derecho de la Universidad Andrés Bello y directora del Curso e-learning Derecho de consumo y nuevas tecnologías organizado por la misma institución junto con Tirant Formación, realizó una tesis que expondrá en las Jornadas de Derecho Inmobiliario el 24 y 25 de agosto en la sede de la Región de Coquimbo de la Universidad Central, sobre un fenómeno presente en redes sociales que consiste en corredores inmobiliarios que operan en tales plataformas mostrando a sus seguidores propiedades en venta. Leal argumenta que a estos corredores se les podrían aplicar las regulaciones sobre publicidad que se aplican a los influencers.

“Al no haber una regulación específica, lo que estoy tratando de hacer es una interpretación extensiva de lo que se ha dicho en documentos sobre influencers para equipararlo a la actividad del corredor, porque como no existe, estoy tomando lo que sí existe para lograr la regulación y lidiar con irregularidades que ya se están viviendo, en las que salen perdiendo los consumidores”, explica la académica.

derecho de consumo inmobiliarioCONAR

El argumento de esto es que los corredores inmobiliarios reciben una remuneración por parte de las inmobiliarias, de manera similar a como ocurre con los influencers, por ofertar o recomendar productos de terceros en redes sociales. “El consumidor toma en cuenta las palabras del corredor porque hay un cierto vínculo, ya que es un seguidor de su red social, porque le gusta el contenido que realiza, le gusta su personalidad; hay una suerte de relación de confianza, cosa que ocurre de forma similar con los influencers”, señala Leal.

La profesora explica que si bien no existe una norma expresa en la Ley de Protección al Consumidor que regule la actividad de los influencers, existe una circular del Servicio Nacional de Protección al Consumidor (SERNAC) sobre la publicidad de influencers donde hay una definición del término, y en la que podrían entrar los corredores inmobiliarios. Además, existen diversas opiniones en la doctrina chilena que apoyan tal argumento y la existencia del código de ética sobre publicidad del Consejo de Autorregulación y Ética Publicitaria (CONAR), “la cual habla de esta labor de aquellos que operan por redes sociales, siendo lo importante que la información sea veraz, oportuna y legítima, lo que recoge los lineamientos de la Ley de Protección al Consumidor respecto a la materia”.

A pesar de ello, Leal sí considera un problema la falta de una ley específica para corredores, ya que la circular no cuenta con fuerza de ley en temas de consumo inmobiliario. “En Estados Unidos, necesitas pasar un examen para obtener una licencia de corredor inmobiliario; en cambio, en Chile, cualquier persona que busque hacer dinero y le guste el negocio inmobiliario puede tener el trabajo en algunas páginas como Century 21, donde solo tienes que pagar una inscripción para pertenecer a la inmobiliaria. Debería haber normas específicas, ya que la industria inmobiliaria en Chile es muy fuerte y produce muchos dividendos en el país”, explica la profesora.

El 16 de agosto se daría inicio al Curso e-learning Derecho de consumo y nuevas tecnologías dirigido por Leal, el cual durara 3 meses y cuesta 608 USD la inscripción.

Sueños de armonización

Macarena Díaz de Valdés destaca que en materia regulatoria, la calidad del bien no entraría en la ley de consumo, pero sí entraría la calidad del servicio. “Por lo tanto, podríamos decir que un deficiente servicio de posventa podría entrar dentro del ámbito de protección de la ley de consumo, al igual que temas relacionados con la seguridad. Si el edificio, debido a fallas constructivas, se vuelve inseguro, la discusión que existe es si podrían invocarse asuntos de seguridad bajo la ley de consumo. Como puedes ver, todo esto genera problemas debido a esta regulación”.

Díaz de Valdés critica que el asunto no sea muy abordado en la doctrina y que las normas se estudien como islas separadas unas de otras, lo que crea una regulación fragmentada. Considera necesaria una armonización para determinar cuál es el espíritu de la Ley de Consumo y de la Ley General de Construcción.

Eduardo Reveco opina que ambas normativas pueden convivir armónicamente, ya que protegen bienes jurídicos distintos. “La Ley General de Urbanismo y Construcciones ha procurado resguardar específicamente materias sobre calidad de la construcción que pueden afectar a consumidores de viviendas, lo que no impide que el SERNAC, como órgano encargado de velar por las normas relacionadas con los derechos de los consumidores, inste a ejercer sus facultades fiscalizadoras o acciones judiciales ante inmobiliarias frente a actos que puedan estar afectando potencialmente a los consumidores. Es relevante que las reformas normativas en materia de protección al consumidor se encarguen de generar coherencia con otros cuerpos sectoriales”.

Un ejemplo en que el legislador no actuó armónicamente que Reveco critica es la reforma del año 2018 destaca es la reforma del año 2018 en virtud de la Ley 21.081, que introdujo modificaciones a los procedimientos colectivos regulados en la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores, pero omitió referirse a la regulación específica del procedimiento colectivo que pueden iniciar los copropietarios que comparten un mismo permiso de edificación por fallas o defectos en la construcción.

Para Díaz de Valdés, la clave estaría en España, ya que ambas leyes también se inspiraron en normativas de dicho país, pero resultaron ser una mala copia. “En España, su Ley General de Urbanización contiene plazos de garantía que la chilena no tiene, por lo tanto, hay situaciones en que los plazos de prescripción son sumamente cortos para defectos constructivos y, por otra parte, en la Ley de consumo española hay normas precisas para el consumidor inmobiliario, siendo el legislador quien hace este trabajo de armonización”.

Díaz de Valdés deja claro que la clave es la armonización, ya que, para ella, esperar a una modificación legal significaría esperar varios años, tiempo en el cual varios consumidores saldrían perjudicados. “Ahora el trabajo que hay que hacer y que le corresponde a la doctrina es armonizar ambas leyes y sistematizarlas de manera que la interpretación de ambas sea coherente y exista una verdadera protección del consumidor. Pues no estamos hablando de comprar un yogur, sino que es una de las compras más importantes que vamos a hacer durante la vida”, concluye.

 
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