Abogados inmobiliarios y de centros comerciales: co-tenancy, financiamiento y más

El área de la construcción, y en especial la ligada a los bienes raíces comerciales, siempre presenta novedades. Se trata de un mercado altamente dinámico, que resiente los cambios en la economía, y que para los abogados representa las más altas preocupaciones, ya sea en infraestructura, transacciones, inversión público-privada o consumo.

Se trata de un rubro que no deja indiferente a nadie, más aún cuando en términos macro, ha logrado posicionarse como un polo de negocios hace más de 30 años, representando sólo para los consumidores, por ejemplo, cambios de vida en el ofrecimiento de servicios, gastronomía y entretenimiento.

Es por ello que, y atendiendo los múltiples desafíos que enfrenta una parte de este sector, por primera vez se reunieron en Chile abogados inmobiliarios o que se relacionan con la industria de los centros comerciales, especialmente aquellos que trabajan en las fiscalías de los desarrolladores, en las áreas inmobiliarias de los estudios de abogados, en fondos inmobiliarios e instituciones que financian este tipo de proyectos.

Ignacio Bolelli, socio de AyG Abogados y miembro del comité organizador del “Foro de Derecho en Bienes Raíces Comerciales” del International Council of Shopping Centers (ICSC) que se desarrolló hace algunas semanas en el Hotel Marriot en Santiago, explicó que durante el encuentro se intercambiaron experiencias y se avanzó de manera conjunta en los principales desafíos que hoy tiene la industria de bienes raíces comerciales desde la perspectiva del Derecho.

“Era algo muy necesario ya que, en el negocio de los centros comerciales, la evolución y desarrollo jurídico que han experimentado las diversas figuras que lo componen, como los contratos de arrendamiento y el financiamiento, han sido exponenciales, por lo que fue muy positivo que nos sentáramos a conversar”, señaló el profesional.

Novedades para los abogados inmobiliarios

Bolleli señala que entre las principales desafíos de la industria y de la asesoría legal ligada a ella están, por ejemplo, la aparición de nuevas cláusulas que regulan prácticas habituales de los contratos de arrendamientos, como la de “co-tenancy”, según la cual varían las condiciones comerciales de los contratos de arrendamiento en caso de la entrada o salida al centro comercial de un arrendatario específicamente individualizado.

También, dice el abogado, el exigir una tasa mínima de apertura de locales del centro comercial para que comience a devengarse la renta; o la mayor delimitación de responsabilidades en caso que se retarde la apertura de un local.

El impacto de las reformas legales

Por su parte, y respecto a las formas de financiamiento, señala que éstas se han visto influenciadas por las reformas legales instauradas en Chile este último tiempo, por el aumento del volumen de las transacciones y por el ingreso de nuevos actores al mercado, incrementando el capital disponible.

Entre las primeras —reconocen los representantes de los centros comerciales— están: la Reforma Tributaria; la ley que regula el cobro de servicios de estacionamientos en los centros comerciales; la nueva Ley de aportes al espacio público, que tiene por objeto que éstos proyectos inmobiliarios además de hacerse cargo de sus externalidades negativas, contribuyan a las ciudades donde se instalan; la Reforma Laboral; y la ley que estableció un marco para la gestión de residuos de responsabilidad expendida del productor y de fomento al reciclaje.

“Esto ha tenido como consecuencia la aparición de fondos públicos, la participación directa de instituciones en el negocio inmobiliario y de estructuras de financiamiento con capital preferente, entre otros”, señala Bolleli.

Sin embargo, dice, “el principal desafío de los abogados de centros comerciales es seguir evolucionando de la mano de la industria con una visión mucho más enfocada en lo comercial, para ser un aporte a los empresarios y ser capaces de responder eficientemente al requerimiento de los clientes”.