Una sentencia disparatada: el precario y la convivencia

La variopinta jurisprudencia de la Corte Suprema permite establecer la siguiente clasificación totalmente arbitraria: un primer grupo compuesto por fallos particularmente memorables, como por ejemplo, la tan acudida Cecinas La Preferida con Comercial Salinak S.A.; un segundo grupo –la gran mayoría– , constituido por sentencias que pasan desapercibidas, casi como un dato estadístico; finalmente, un tercer grupo conformado por aquellas decisiones incomprensibles, que no agradan ni a moros ni a cristianos.

Boris Loayza Mosqueira

Dentro del tercer grupo se encuentra un reciente fallo de la Corte Suprema, de 9 de abril de 2024. Los hechos son los siguientes: los demandantes interponen acción de precario para recuperar un bien inmueble ubicado en la comuna de Carahue, que adquirieron por sucesión hereditaria de su hija; el demandado, por su parte, ocupa la propiedad en virtud de una relación de convivencia que mantuvo con la anterior propietaria, hija de los demandantes.

De este modo, los demandantes estimaron que la ocupación del demandado no se encontraba justificada por un contrato previo y, por lo mismo, el precario del inc. 2° del artículo 2195 del Código Civil era la vía idónea para recuperar la cosa.

La opinión de la Corte, sin embargo, fue distinta. Según se lee en el fallo “no se configura una tenencia por mera tolerancia de los dueños pues, en la especie, existe un título que liga al demandado con la cosa objeto del juicio” (considerando 4°).

¿Cuál es el “título que liga al demandado con la cosa objeto del juicio? Enigmáticamente, la Corte estimó que la “relación de convivencia” era un título suficiente para enervar la acción de precario invocada por los demandantes.
Así se desprende del considerando 6° del fallo que, en lo que interesa, señala lo siguiente: “Que, el marco fáctico antes descrito, deja en evidencia la existencia de un vínculo jurídico entre el demandado y la cosa, lo que fuerza concluir que la acción incoada no es la idónea, en tanto en la especie, se configura la situación relativa a que la parte demandada habita el inmueble como ex conviviente de la anterior dueña, asistiéndole un derecho para ello, por lo que malamente puede estimarse que la ocupación lo es por mera tolerancia de los actuales dueños (…)”.

Pues bien, en mi opinión la sentencia se equivoca. Aun cuando existe un nutrido conjunto de fallos que han entendido que basta cualquier título que, en abstracto, permita justificar la ocupación que el demandado hace de la cosa, lo cierto es que no cualquier título es capaz de justificar la tenencia de un bien. La razón es sencilla y es que para que el contrato justifique de manera suficiente la ocupación del demandado es necesario que este le imponga al propietario cierta obligación: la de respetar la ocupación.

Teniendo en cuenta que lo que subyace a la disciplina del precario es un conflicto de intereses entre la posición del dueño y la del ocupante, conflicto que debe ser resuelto en favor del dueño, a menos que al ocupante le asista alguna vinculación aparentemente seria o grave que lo vincule con el dueño (derecho personal) o con la cosa (derecho real), aparece la siguiente pregunta: ¿en qué casos el título invocado por el demandado obliga al dueño a tolerar su ocupación?

Desde luego, existen contratos. Así lo es, por ejemplo, una promesa celebrada entre el dueño promitente vendedor y el ocupante promitente comprador; o bien, un contrato de arrendamiento suscrito entre quien pretende recuperar la cosa mediante el precario y el ocupante. Sin embargo, no basta cualquier contrato.
Ante todo –y aunque parezca evidente– el título que invoca el demandado debe ser jurídico. Así lo ha fallado la Corte en alguna ocasión al exigir que el precario se encuadre un una “hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa la cosa y su dueño” (CS, Rol N° 90760-2020) y en estos mismos términos –aunque suene increíble– lo sostuvo ahora.

El punto es que una relación de convivencia no formalizada mediante el Acuerdo de Unión Civil (Ley N° 20.830) no consiste en un nexo o vínculo jurídico. Se trata nada más que una simple relación de hecho que no produce ninguna relación obligatoria entre los convivientes (salvo, nuevamente, que esta relación se haya formalizado) y que se sustenta en la mera tolerancia del propietario.

Por otro lado, la doctrina ha señalado que el título que invoque el demandado debe encontrarse vigente (Ramos, 1986, pp. 14-15) y, en un caso como este, por razones evidentes, la relación de convivencia ya no se encuentra vigente al tiempo de la demanda.

De ahí que la acción de precario debió acogerse.

La jurisprudencia sí ha acogido antes las relaciones de convivencia no formalizadas como títulos que permiten enervar la acción de precario. Existe un nutrido conjunto de fallos en ese sentido; no obstante –y aun cuando los criterios empleados por la Corte no son adecuados– para pronunciarse en dicho sentido otorga alguna clase de justificación, como por ejemplo, la existencia de hijos en común.

Para el fallo de 9 de abril de 2024, “la acción incoada [el precario] no es la idónea”. Seguramente la razón tras esta disparatada sentencia es la necesidad de proteger a quien, luego de años de relación, le arrebatarán “su casa”, con lo que se produce algo así como una sensibilización de los tribunales que buscan, de alguna manera, realizar justicia material.

Pero las cosas suelen ser más complejas que eso, pues ¿en qué situación quedan, en un caso como este, los dueños del bien?

La lectura que nuestros tribunales han hecho de la teoría de la posesión inscrita impide a los propietarios ejercer la acción reivindicatoria. Algo semejante se produce con las acciones posesorias, cuyo breve plazo, de todos modos, es una limitación importante en su ejercicio.

Por otro lado, al menos en casos como este, no existe contrato y, en consecuencia, los dueños carecen de acciones personales. La escasa recepción jurisprudencial que ha tenido la “acción innominada de dominio” obliga a mirarla con cuidado.

Finalmente, cierta interpretación del artículo 915 del CC determina que esta acción procede únicamente contra aquellos que posean la cosa a “nombre ajeno”, según las reglas de los artículos 719 a 721.
Este es, precisamente, el problema que se genera con un fallo como este. El propietario pierde, de manera cuasi mágica, la única alternativa idónea que le quedaba para tutelar su dominio.

 
Boris Loayza Mosqueira es abogado de la Universidad Diego Portales y Coordinador de la Academia de Derecho Civil UDP.