Se crea un nuevo tributo a la propiedad inmueble en el Perú

El pasado 25 de julio se publicó le Ley de “Desarrollo Urbano Sostenible” (en adelante, la Ley), la cual tiene por objeto establecer los principios, lineamientos, instrumentos y normas que regulan el acondicionamiento territorial, la planificación urbana, el uso y la gestión del suelo urbano, a efectos de lograr un desarrollo urbano sostenible, lo que, en la práctica, genera un nuevo tributo a la propiedad inmueble.

Walther Belaúnde

El fin de la norma es orientar el desarrollo de ciudades y centros poblados para ser sostenibles, accesibles, inclusivos, justos diversos y generadores de oportunidades para toda la ciudadanía. En otras palabras, busca lo contrario a lo que viene sucediendo en el Perú, esto es, crecimiento desordenado de ciudades, escasez de servicios como agua, electricidad y telecomunicaciones; así como la casi nula posibilidad de que familias de clase media baja y baja puedan acceder a una vivienda con los servicios básicos.

Sorpresivamente para la gran mayoría de abogados, nos encontramos con que esta norma crea lo que denomina “Participación en el incremento del valor del suelo” (en adelante, la Participación), que se fija en un rango del 30% al 50% y que se aplica sobre el incremento del valor del suelo cuando se produzcan los hechos establecidos en la ley, siendo que el porcentaje será definido dentro de ese rango por las Municipalidades Provinciales.

La Participación será recaudada por las Municipalidades Provinciales, que son las beneficiarias de estos recursos económicos que deberán destinar a los fines que señala la ley.

La norma prevé 2 tipos de hechos generadores de la Participación: hechos generadores por la clasificación del suelo y hechos generadores por la calificación de éste.

Dentro de los primeros, debemos dejar constancia de la incorporación mediante la actualización del Plan de Desarrollo Metropolitano o del Plan de Desarrollo Urbano de suelo de rural a urbanizable o de urbanizable a urbano, además de cumplir algunos requisitos que permitan que tenga acceso a servicios públicos básicos.

En los hechos generadores por la calificación del suelo, la ley se aplica a los casos de asignación de zonificación, actualización de zonificación o cuando los Planes de Desarrollo Urbano eleven el suelo de rural a urbanizable o de urbanizable a urbano, además de cumplir algunos requisitos que permitan que tenga acceso a servicios públicos básicos.

También cuando exista actualización o aprobación de Planes de Desarrollo Urbano que le den un mayor aprovechamiento al suelo con mayores derechos edificatorios.

Asimismo, a la ejecución de proyectos públicos de equipamiento urbano, mejora de espacios públicos o de Patrimonio Cultural y de servicios básicos que generen un incremento del valor de la propiedad, salvo que se hubiera financiado mediante una Contribución Especial por Obras Públicas.

Y, finalmente, la norma abarca otros hechos determinados por las Municipalidades mediante el Plan de Desarrollo Metropolitano o el Plan de Desarrollo Urbano.

Conforme a la ley, la Participación se sustenta en el principio de exclusión de enriquecimiento sin causa, lo cual es absurdo, pues al respecto el artículo 1954 del Código Civil establece que “Aquel que se enriquece indebidamente a expensas de otro está obligado a indemnizarlo”. Se trata de una figura que no puede pretender ser aplicada por el Estado cuando cumple con sus fines y obligaciones; ello se financia mediante tributos.

En razón de lo indicado la denominada Participación es un impuesto inconstitucional, por cuanto vulnera una norma recogida en nuestra Constitución, infringiendo el principio de legalidad. De acuerdo a lo establecido por el artículo 74 de la Constitución, “los tributos se crean, modifican o derogan, o se establece una exoneración, exclusivamente por ley o decreto legislativo en caso de delegación de facultades, salvo los aranceles y tasas, los cuales se regulan mediante Decreto Supremo”.

Como se ha mencionado en forma previa, la ley delega en las Municipalidades Provinciales establecer la tasa de la Participación, lo que contradice lo establecido por la norma antes citada.

Pero, además, se viola el principio de no confiscatoriedad. Este principio es una derivación singular del derecho de propiedad consagrado en el inciso 16 del artículo 2 y el artículo 70 de nuestra Constitución.

En el caso de la Participación tenemos que grava la propiedad inmueble y una supuesta ganancia. El caso es que la propiedad inmueble está gravada por el Impuesto al Patrimonio Predial con una tasa progresiva que llega al 1%, el cual se paga todos los años. En caso que se registre un incremento del valor del suelo, ello incrementará la base imponible de este impuesto.

De otro lado, en caso que el propietario del inmueble lo venda la ganancia que obtenga estará gravada con el Impuesto a la Renta, en el caso de personas naturales con la tasa de 6.25% y en el caso de empresas con la tasa del 29.5%.

Como se puede apreciar tenemos que como mínimo se trata de un Impuesto que grava la propiedad al igual que el Impuesto al Patrimonio Predial lo que genera una doble imposición y que llega a tener un carácter confiscatorio ante una eventual venta del inmueble al cual se aplique.

Ante ello resulta imperativo que el Congreso de la República revise esta norma, de lo contrario es muy probable que se promueva una o más acciones de inconstitucionalidad con el objeto de dejarla sin efecto.

En mi opinión, como la de muchos, lo que se debe hacer es una modificación al Impuesto Predial con el fin de que el mismo grave los valores reales de los inmuebles, se amplíe su alcance y se revisen las tasas.

 
Walther Belaunde Plenge es abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú y es especialista en asesorías tributarias, además de tener experiencia en materias laborales, mineras y de energía. Es socio de Damma Legal Advisors.

 
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