Resolución Exenta 277 del SERNAC: un remezón que llega más de veinte años tarde

Macarena Díaz de Valdés

El 31 de abril se dictó la Resolución Exenta 277 del El Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) de Chile que aprueba el Dictamen Interpretativo sobre la incorporación de fechas de entrega en comunicaciones previas a la firma de promesas de compraventa de viviendas comercializadas en verde. En estos dos días he leído titulares como “remezón a inmobiliarias”, “SERNAC raya la cancha a inmobiliarias” u opiniones como que “extender la responsabilidad por incumplimiento a todas las comunicaciones previas y posteriores a la promesa de compraventa supera todos los límites razonables”, pero ¿existe realmente este remezón? ¿Puede alguien defender que la publicidad del proyecto inmobiliario no obliga cuando hay norma expresa que establece que esta se entiende incorporada al contrato de compraventa, no solo en la Ley de Consumo, sino también en la Ley General de Urbanismo y Construcciones? Es más, el propio Código Civil en su artículo 1554, regula los requisitos que debe contener una promesa para ser válida; entre estos, un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato definitivo.

En la práctica, las inmobiliarias y constructoras serias suelen efectivamente incluir en sus contratos de promesa multas o penas por su propio incumplimiento del plazo fijado para la celebración del contrato de compraventa y de la entrega del inmueble.

Lo anterior es lógico, pues si se trata de razonabilidad, es razonable sostener que uno de los elementos determinantes en la decisión de compra de los consumidores inmobiliarios es justamente el momento en el que se celebrará la compraventa y aquel en el que se hará entrega del inmueble (independiente de la forma en la que esta información es entregada por la inmobiliaria o constructora). Como sabemos, las tasas de intereses de los créditos hipotecarios ofrecidas por los bancos varían en el tiempo, y un cambio en el plazo de celebración del contrato puede significar la aplicación de una tasa de interés más alta a la que se tenía contemplada al momento de obtener la preaprobación del crédito; o bien, de verse el consumidor en la necesidad de arrendar un inmueble por más tiempo que el previsto para vivir en él mientras continúa la construcción de las obras.

Por otro lado, en atención al tipo de bien de que se trata y de lo complejo que resulta el proceso de construcción de un proyecto habitacional es evidente que una inmobiliaria o constructora por profesional que sea jamás estará en posición de dar a conocer a los consumidores una fecha específica de entrega si el proyecto no está lo suficientemente avanzado. Exigirlo, entonces, tampoco es razonable.
Por lo tanto, el quid del asunto es determinar una fórmula que entregue certeza jurídica a los consumidores, pero al mismo tiempo, entregue cierto rango de acción a las inmobiliarias o constructoras. Es así, que, en este punto, resulta necesario resolver si, en este contexto, son válidas expresiones como “la compraventa tendrá lugar una vez obtenida la recepción definitiva del inmueble”.

En mi opinión (y más allá de la discusión acerca del alcance de sus facultades interpretativas), el SERNAC no analiza el asunto a la luz del artículo 1554 del Código Civil, norma que en ningún caso puede obviarse y, como se dijo, exige, para que la promesa sea válida, que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido. La pregunta ahora es la siguiente: ¿se cumple este requisito con la mera alusión a la obtención del certificado de la recepción definitiva? La respuesta a todas luces es negativa.

Ello, porque el contrato de promesa exige que la condición sea determinada.

Así las cosas, no es simplemente que la época de entrega informada en comunicaciones previas a la promesa obligue a la inmobiliaria o constructora, sino que su mención es necesaria para la validez del contrato de promesa y reitero, la norma no habla de “fecha” sino que de “época”. En este sentido, cualquier fórmula que entregue al consumidor certeza jurídica acerca del periodo, tiempo o etapa en la que se celebrará el contrato satisface la exigencia de la norma y al mismo tiempo da márgenes de acción a las inmobiliarias y constructoras, las que deberán precisar dicha información cuando la construcción se encuentre lo suficientemente avanzada.

Como se observa, si hay algún remezón en el mercado inmobiliario, este llega más de veinte años tarde, pues fue en el año 2004 que se incorporó dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Consumo a los “contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y por los Servicios de Vivienda y Urbanización, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad contenidas en la ley Nº19.472”; mismo año en que se dictó la ley conocida como “Ley de Ventas en Verde” que incorpora el artículo 138 bis en la Ley General de Urbanismo y Construcción con la finalidad de garantizar los dineros entregados como anticipo de la compra de inmuebles que no cuentan con la recepción definitiva de la DOM y cuyo destino es servir de viviendas, locales comerciales u oficinas. Lo anterior, sin tomar en consideración el tiempo que lleva vigente la norma contenida en el artículo 1554 del Código Civil.

Macarena Díaz de Valdés Haase es abogada, doctora en Derecho por la Universidad de los Andes y profesora de derecho civil de la Universidad Andrés Bello.

 
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