Portabilidad financiera y los efectos en el registro de bienes raíces

JuanLuis Goldenberg, Jaime Alcalde, Claudia Bahamondes

Las leyes no siempre generan el impacto que «tuvo en mente el legislador» y, en Chile, la Ley de Portabilidad Financiera (Ley 21.236) podría estar dentro de ese grupo.

El próximo lunes 6 de julio, a las 17.00 horas de Chile, Claudia Bahamondes, investigadora de la Fundación Fueyo-UDP, conducirá un conversatorio, en el que se debatirán los aspectos registrales de esta nueva norma, es decir, cómo afectará el cambio de banco a las inscripciones de bienes raíces.

«La relevancia de esta ley, que comenzará a regir el 8 de septiembre, radica no sólo en el mecanismo de portabilidad que introduce —con un procedimiento uniforme para casi todas las modificaciones—, sino que también por la cantidad de trámites que están previstos», dice.

Dado que será posible cambiar de proveedor financiero en cuentas de ahorro, líneas de crédito, tarjetas y créditos, entre otros, se abre una cantidad importante de interrogantes que abarcarán diversos aspectos.

Por supuesto, será interesante indagar sobre los tópicos financieros que pueden generar alguna controversia. Pero, además, dado que también se incluyen créditos hipotecarios con un procedimiento específico, no es extraño que se generen dudas sobre su aplicación dentro de los registros conservatorios, las que deben ser despejadas para que no se altere la integridad de éste y, a la vez, la ley cumpla sus objetivos.

Juan Luis Goldenberg explica que la normativa de portabilidad tiene como efecto fortalecer la competencia entre los proveedores de servicios financieros, porque las facilidades que otorga «generan un riesgo cierto de cambio de institución bancaria por parte de los clientes.

Sin embargo, existen ciertas inconsistencias con el resto del ordenamiento jurídico «e incluso un cierto deterioro de los derechos de los consumidores», que es justo lo que se pretende proteger.

Ambos expositores confirman que son muchos los aspectos importantes derivados al Reglamento, que deberán dictar los Ministerios de Hacienda y Economía. El problema está en que alguna de las antedichas falencias «son estructurales y deberían ser objeto de revisión por parte del legislador», dice.

Jaime Alcalde, también profesor de la Universidad Católica de Chile, sigue el orden de ideas en cuanto a que si bien podría ser que el cliente financiero termine pagando menos por el mismo servicio, la ley, tal cual está dictada, tendría ciertos problemas: «Da la impresión de que es una subrogación real, de crédito a crédito, pero todo aquello que no está claro en el texto de la ley obliga a preguntarse cuál es la disciplina supletoria a la que acudiremos para complementar sus vacíos».

En México y en Italia, añade, «lo que se hizo fue derechamente modificar la subrogación del Código Civil para que sus normas sean supletorias». «Si se hubiera adoptado esa medida en Chile, habría permitido acudir a algo que ya es conocido y no extraordinario». También habría problemas de armonización con el derecho del consumo, «porque la ley de portabilidad introduce reglas que chocan con la ley de protección al consumidor», dice.

Entonces, cuestiona, si es una norma especial, pues está pensada en servicios financieros con garantía hipotecaria ¿qué termina prevaleciendo, la ley de portabilidad, que es específica o hay que armonizar de todas maneras con el derecho del consumo? ¿Afecta o no los derechos del consumidor financiero?

No es lo mismo

¿De qué estábamos hablando? De cambiarse de banco, con la menor cantidad de dificultades posibles para el cliente, enfocándonos en los créditos hipotecarios, pero sabiendo que el tema es más amplio.

Uno de los temas a debatir, como no es inusual, es que a la ciudadanía se le anuncia una norma que lo beneficiará, pero que luego, al implementarse, al llevarla a la práctica, ya no es tan claro ni tan simple.

«La portabilidad financiera no es como cambiarse de celular, aunque por su nombre pudiera parecer que estamos hablando exactamente de lo mismo», advierte Jaime Alcalde.

Y entrega varias razones. Una de ellas es que la implicancia que tiene perder una línea telefónica para una compañía de teléfonos no es la misma que perder un crédito para un banco, sobre todo si son cuantiosos. Sin embargo, para un buen análisis no se pueden desconocer dos realidades de ese país: la primera es que el promedio de un crédito hipotecario ronda las UF 1.000 (unidad reajustable diaria, de uso general en Chile) que equivale a casi 30 millones de pesos: unos US$ 35.000; y la segunda es que si bien ese promedio puede no ser tan cuantioso, tiene una gran significancia como parte del patrimonio de la familias y como patrimonio heredable.

«Por lo general, tú vas a tratar de agotar tu mejora de condiciones con tu banco y si no te resulta, te cambias», dice. El problema se generaría para los bancos que no tienen un servicio al cliente tan bueno, porque van a ir viendo que como no le responden a sus clientes a tiempo, los van a perder.

Lo que ha pasado en otros países, cuenta, es que la banca ha debido invertir en mejorar la atención a sus usuarios, con servicios adicionales para retenerlos. En la experiencia comparada también ha podido ver es que frente a leyes que exigen celeridad para cambiarse de banco, eso no habría ocurrido, sino que el prestatario termina refinanciando el crédito con su propio banco, que le iguala las condiciones de otros oferentes: «El impacto ha sido indirecto, pero se ha traducido en una mejora para el cliente».

«Con Juan Luis llevamos varios años trabajando en el tema, porque lo empezó a estudiar la Asociación de Bancos, con profesores de Derecho y de Ingeniería», dice.

¿Sólo como medida de publicidad?

La compatibilización de la ley de portabilidad financiera con el ámbito registral es un tema de la mayor relevancia y que ya ha hecho surgir decenas de preguntas desde los usuarios y desde los Conservadores de Bienes Raíces.

Desde un punto de vista más jurídico, Jaime Alcalde considera que el principal aspecto registral del proyecto tiene que ver con la subrogación, vale decir, el cambio de acreedor hipotecario desde un banco al otro que eligió el cliente. Y esa transacción se produce fuera del Registro del Conservador de Bienes Raíces, cuando se celebrar el contrato que materializa la subrogación.

«En mi opinión, esto limita las facultades de revisión del Conservador, porque la subinscripción al margen de la inscripción de propiedad que practicará será sólo con fines de publicidad, y no para transferir el derecho de dominio», dice.

«Ya ha habido preguntas acerca de si se puede rechazar la subinscripción al momento de revisar los antecedentes. Creo que no. Y que la facultad del Conservador es más bien reducida. Si es válido o no el contrato donde se produjo la subrogación es ajeno a esa institución», postula. Y agrega: «El problema que puede surgir es que si rechazas o retardas la subinscripción, como la subrogación ya operó, tú como Conservador te puedes meter en un problema, porque los terceros confían en la publicidad que otorga el registro».

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