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Excepción de contrato no cumplido en los arrendamientos comerciales

“No suspende el cumplimiento de la obligación del arrendatario, sino que se libera de ella por el tiempo que duró la imposibilidad de usar la cosa para el fin que fue arrendada…”

4 Mayo, 2020 Comparte en:
arrendamientos comercialesÁlvaro Vidal
Álvaro Vidal / Iñigo de la Maza

Un acto de autoridad motivado por la expansión del Covid-19 impide darle al bien arrendado el uso comercial para el que fue arrendado. En una columna anterior presentamos cuatro conclusiones al respecto.

Enfocándonos en la legislación chilena y en los arrendamientos comerciales, la primera de ellas es que si se consideran sistemáticamente las reglas del Título XXVI del Libro IV del Código Civil, la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta; por su parte, la del arrendador corresponde a la entrega y mantención de la cosa para el fin que ha sido arrendada (art. 1924).

La segunda: de la disciplina del aludido Título es posible desprender una noción de incumplimiento objetivo. Por lo mismo, resulta posible que el incumplimiento del arrendador haya sido causado por un caso fortuito.

La tercera es que el arrendador está obligado a mantener la cosa arrendada apta para el fin que ha sido arrendada durante todo el contrato. De esta manera, si la cosa deja de servir, al menos temporalmente, para tal fin por un caso fortuito, habrá incumplimiento por parte del arrendador.

En fin, la cuarta es que el caso fortuito exonera al arrendador de la obligación de indemnizar al arrendador y lo libera, temporalmente al menos, de la ejecución específica, pero, satisfechas las condiciones de procedencia pertinentes, deja a disposición del arrendatario los demás remedios. Entre ellos, la excepción de contrato no cumplido.

La pregunta que anima esta columna es cómo opera la excepción de contrato no cumplido en este escenario de incumplimiento objetivo del arrendador respecto de los arrendamientos comerciales. Y la respuesta puede ser menos intuitiva de lo que aparenta. Comencemos por la respuesta intuitiva, y luego avancemos hacia la correcta.

arrendamientos caso fortuitoIñigo de la Maza

Un buen ejemplo de la respuesta intuitiva se encuentra en el artículo 8º de la reciente Ley portuguesa 4-C/2020 de 6 de abril, según el cual, el arrendatario del local titular del negocio cuya actividad haya estado temporalmente suspendida puede aplazar o posponer la obligación del pago de las rentas vencidas en los meses en los que esté en vigor el estado de emergencia o en el primer mes siguiente, a los 12 meses posteriores al término de tal período.

Resulta completamente intuitivo que mientras no se goce de la cosa se suspenda el pago de la renta, lo que, sin embargo, resulta jurídicamente incorrecto es que se aplace o posponga la obligación del pago de rentas vencidas e igualmente quede obligado a cumplirla.
Veamos por qué. Ante todo, aunque la normativa no consagre la excepción de contrato no cumplido, es indudable que procede. Pensarlo de otra manera únicamente es posible a espaldas de la doctrina más autorizada.

A continuación, la idea que subyace a la excepción de contrato no cumplido –una idea, probablemente, tan vieja como el comercio– es que yo no cumplo mientras tú no cumplas; suspendo mi ejecución mientras tú no cumplas la tuya. Entonces, en una compraventa suspendo mi obligación de pago del precio mientras no me entregues la cosa. Y si me entregas, debo pagarte el precio. Pero esa lógica que funciona correctamente en la compraventa no resulta adecuada para el arrendamiento.

La ley portuguesa dispone que mientras dure el caso fortuito el arrendatario no tendrá que pagar la renta; el pago de las rentas correspondiente al periodo en el que persistan las consecuencias del caso fortuito se aplaza. Como se ve, se sigue debiendo, pero se favorece al arrendatario con un plazo. En otras palabras, se suspende esa obligación de pago, la que se volverá a tornar exigible cuando pase el caso fortuito. Pero, lo que se torna exigible es el pago de las rentas correspondientes al periodo en que el arrendatario no pudo usar y gozar la cosa y la pregunta es la siguiente ¿por qué debería pagar por algo que no pudo utilizar? ¿Qué razón hay para pensar que el arrendatario debe soportar el riesgo del caso fortuito (temporal, en este caso)?

En realidad, al pensar las cosas con mayor cuidado –y aquí viene la respuesta correcta que anticipamos– se descubre que la excepción de contrato no cumplido interpuesta por el arrendatario no suspende el cumplimiento de su obligación, sino que se libera de ella por el tiempo que duró la imposibilidad de usar la cosa para el fin que fue arrendada.

A la luz de las reglas del Código Civil chileno (arts. 1928 y 1932), vemos que se reconoce al arrendatario el derecho a reducir la renta cuando por una anomalía de la cosa (en este caso jurídica), se ve impedido parcialmente –en forma temporal o definitiva– de usar la cosa para el destino que la que fue arrendada.

Si pensamos las cosas despacio, advertiremos que el derecho a la reducción del precio, fuera de constituir una adecuación temporal o definitiva del contrato (de un elemento esencial), implica la liberación parcial de la obligación del arrendatario de pagar la renta. Y la razón por la que se le libera parcialmente de la obligación es que, por una anomalía jurídica, ha disminuido el uso de la cosa para el fin que fue arrendada y tal liberación parcial de la obligación se mantendrá hasta que cese aquella anomalía que impide su uso.

La excepción de contrato no cumplido en los arrendamientos comerciales, respecto de la obligación de pagar la renta, no suspende su cumplimiento, sino que libera al deudor de pagarla mientras se mantengan las consecuencias del caso fortuito motivado por la epidemia.

 
Iñigo de la Maza Gazmuri es profesor de derecho privado en la Universidad Diego Portales, investigador de la Fundación Fernando Fueyo, Máster en Derecho en la Universidad de Stanford y Doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid.
Alvaro Vidal Olivares es profesor de derecho civil y Subdirector del Centro de Estudios de Derecho Privado Latinoamericano de la Universidad Católica de Valparaíso. Es Doctor en Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid.

 
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