Los multifamily, un nuevo modelo de negocio desde la mirada del derecho del consumo

De acuerdo con el Banco Central de Chile, al 15 de febrero la tasa de interés de los créditos hipotecarios llegó a un 4,99%. Si bien esta tasa se aleja del 5,31% alcanzado en noviembre del año pasado, todavía se mantiene en uno de sus mayores niveles desde el 2009. Esta alza de las tasas de interés, el alto precio de las viviendas, la reducción de personas por hogar, y la preferencia por vivir en lugares más centrales son algunas de las razones que justifican el crecimiento exponencial de los multifamily.

Macarena Díaz de Valdés

Es así, que al cierre del 3.er trimestre 2023, se registraron 147 edificios destinados a multifamily o renta residencial ubicados principalmente en Santiago, San Miguel, Independencia, Estación Central, Quinta Normal, Macul y San Joaquín, los cuales ponderan un promedio de 130 departamentos cada uno.

Pero, ¿en qué consiste un edificio multifamily? Con esta expresión se hace referencia a aquellos edificios de viviendas destinados exclusivamente a la renta residencial cuya propiedad pertenece a un solo dueño (principalmente, fondos de inversión, seguido de inmobiliarias y constructoras). Asimismo, la administración se encuentra centralizada, lo que suele ser presentado como un beneficio por la eficiencia y rapidez en la toma de decisiones que se traduce, al final del día, en un ahorro de tiempo y dinero.

El atractivo que esta figura tiene para quienes buscan una vivienda es que, junto con el arriendo, se ofrece una serie de amenities o atributos inmobiliarios y servicios complementarios como, por ejemplo, salones, gimnasio, áreas de coworking, aseo, lavandería, seguridad, entre otros. Los multifamily o edificios de renta residencial, en consecuencia, combinan el arrendamiento de un inmueble con la prestación de servicios.

Cabe mencionar que la publicidad de este tipo de proyectos suele destacar su innovación, la calidad y eficiencia de sus servicios, mayores niveles de confort y/o estándares de construcción más elevados. De hecho, no es raro encontrar en esta que los respectivos servicios y amenities sean comparados con las de un hotel.

A la luz de lo señalado pareciera ser que los multifamily llegaron a Chile para quedarse; no obstante, como ocurre con toda figura nueva, esta no se encuentra regulada en la ley y, por tanto, viene a plantear ciertos desafíos. Será la doctrina y la jurisprudencia las encargadas de ir dando respuesta a las problemáticas que vayan surgiendo a propósito de este tipo de contratos.

Desde ya, en mi opinión, es posible vislumbrar dos preguntas de gran repercusión práctica. La primera surge a partir del carácter profesional de los servicios y amenities vinculados con el arriendo y es si, en consideración a los mismos, los propietarios de los edificios pueden ser calificados como proveedores de conformidad con la Ley N°19.496 sobre Protección a los Derechos de los Consumidores (LPDC).

Si es así, habrá que determinar qué deberes específicos son los que materializan en cada caso el deber de profesionalidad consagrado en la ley. Pensemos en las condiciones de seguridad y salubridad que podrían esperarse, por ejemplo, con respecto al uso de una piscina (Decreto 209 del Ministerio de Salud) o a la tenencia de mascotas (independiente de la responsabilidad que recaiga en los dueños del animal) o pensemos también en las condiciones acústicas, de comodidad y conectividad que cabría exigir de un espacio de coworking perteneciente a esta clase de proyectos.

Lo que se conteste influirá en la posibilidad de demandar la integración publicitaria fundada en el incumplimiento de un determinado servicio de conformidad con el artículo 12 de la LPDC y abrirá la posibilidad, entre otras cosas, de ejercer acciones colectivas, perseguir la responsabilidad infraccional del propietario del edificio y también de someter los referidos servicios y amenities a la fiscalización del SERNAC de acuerdo con el artículo 58 de la LPDC.

La segunda, en cambio, dice relación con la naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad. No estamos frente a una forma especial de dominio común respecto de los bienes comunes del edificio que se acompaña del dominio exclusivo de las distintas unidades que lo componen (artículo 1° de la Ley N°21.442, de 2022 que aprueba la nueva ley de copropiedad inmobiliaria). Tanto la propiedad de las unidades del edificio multifamily como la de los bienes de uso común pertenece, como se ha dicho, a una sola persona. Así, podría afirmarse que el reglamento que redacta el propietario del multifamily se asimila a aquel que es redactado por la inmobiliaria o constructora de un edificio antes de vender cada una de las unidades existentes (primer reglamento de copropiedad, regulado en el artículo 9 de la Ley N°21.442).

Este último, de acuerdo con el SERNAC, no es un contrato de adhesión y, por lo tanto, sus cláusulas no pueden declararse abusivas en virtud del artículo 16 de la LPDC. Agrega que, sin embargo, este primer reglamento no podrá incluir normas relativas a la relación de consumo entre la inmobiliaria o constructora y cada uno de los copropietarios. De hacerlo, concluye, estas carecerán de todo efecto (Resolución exenta N°879, de 2021)

No obstante, en el caso de los edificios multifamily, el reglamento, al normar los espacios comunes, se referirá a los atributos inmobiliarios y/o servicios con que cuenta el edificio y, en consecuencia, sí podría regular aspectos de la relación de consumo. Entonces, a diferencia del caso anterior, ¿podrían los arrendatarios invocar la LPDC para que se declare la abusividad de una o más de las cláusulas del reglamento del edificio de renta residencial?

Dada la masividad de los edificios multifamily más temprano que tarde habrá que dar respuesta a las interrogantes formuladas.

Macarena Díaz de Valdés Haase es abogada, doctora en Derecho por la Universidad de los Andes y profesora de derecho civil de la Universidad Andrés Bello.

 
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