La rescisión de la venta por lesión enorme: una nueva perspectiva

Javiera Arriagada

El artículo 1793 del Código Civil chileno define el contrato de compraventa de esta forma: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero…”. Asimismo, de esta disposición se desprende que la compraventa es un contrato bilateral y conmutativo. En efecto, de este contrato nacen dos obligaciones recíprocas para las partes y que son de la esencia del contrato: la de dar (o entregar) la cosa y la de pagar su precio.

Cosa y precio se miran como equivalentes: de ahí la conmutatividad de las obligaciones que nacen del contrato de venta, es decir, a lo que se obliga una de las partes se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer, a su vez. Y es bilateral, por cuanto ambas partes se obligan recíprocamente.

Antes de llegar al fondo de la cuestión que quiero plantear, es necesario que nos centremos en el precio: el precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Sobre el precio (y la cosa) debe recaer el consentimiento de los contratantes. Siendo, en consecuencia, el precio (y la cosa) un requisito esencial de la venta, este no puede faltar y si ello ocurre, no hay contrato, “Sine pretio nulla est venditio”, decía Ulpiano.

A su vez, el precio debe reunir una serie de requisitos: (1) debe consistir en dinero; y (2) debe ser real o serio. Que sea real, significa que exista realmente, es decir, que concurra una voluntad seria de las partes en obligarse, lo que se opone al precio simulado o ficticio —que sería aquel que se pacta sin intención de hacerse efectivo, sin intención de exigirse por parte del vendedor—. El precio debe ser serio también con relación a la cosa de la cual es su equivalente. Esto quiere decir que entre el precio y el valor de la cosa debe existir una cierta proporción. De no mediar tal y en el evento que la desproporción sea de tal magnitud, el precio es irrisorio y tampoco da lugar a la venta —pues se entiende que no hay precio—.

Sin embargo, distinta es la situación del precio vil: según Planiol, se llama precio vil al precio serio que es de tal inferioridad al valor real de la cosa que el vendedor sufre una pérdida que no es proporcionada con los riesgos ordinarios de los negocios. Esta pérdida que sufre el vendedor se llama lesión y proviene de no ser justo el precio. Según el Código Civil chileno, precio vil es el no justo, o sea, aquel que según el art. 1889, constituye lesión enorme. El precio vil es un precio serio, un precio que forma el contrato de venta, aun cuando causa un perjuicio. Por esta razón la venta, en el caso de tener un precio vil existe, solo que adolece de un vicio que el vendedor o el comprador, dadas ciertas circunstancias, pueden aprovechar para pedir su rescisión.

La lesión, siguiendo a Baudry-Lacantinerie, es la desigualdad entre las prestaciones recíprocas de las partes en un contrato conmutativo, de tal manera que una recibe más y la otra menos de lo que da. Como se dijo, el principio que domina a todo contrato conmutativo es el de la equivalencia de las prestaciones: yo consiento en obligarme a dar o a hacer tal cosa en tu favor que miro como equivalente a lo que tú te obligas a dar o a hacer en favor mío. La lesión precisamente constituye una ruptura de esa equivalencia. Lesión es sinónimo de daño, de perjuicio, de modo que la hay cuando uno de los contratantes ha sufrido un perjuicio pecuniario por un contrato del cual reportó un beneficio inferior al que él, a su vez, proporcionó al otro contratante —se busca una equivalencia relativa, como es obvio—.

El Código, en el artículo 1888 reconoce expresamente que el contrato de compraventa puede rescindirse (anularse) por lesión enorme. Y la lesión es enorme en los casos del artículo 1889, de modo que sólo en dichos casos puede solicitarse (exclusivamente) la rescisión de la venta: no basta una lesión cualquiera, sino que necesariamente y por imperativo legal, debe ser enorme. ¿Por qué? Pues, de lo contrario, se podrían rescindir todos los contratos, y recordemos que la intención de nuestro legislador y de la jurisprudencia siempre (o desde antaño) ha sido la de mantener los contratos en la vida jurídica, pues se sigue la intención de los contratantes (su intención real fue la de celebrar un contrato y mantener sus efectos en el tiempo, no de anularlo y retrotraer sus efectos como si jamás hubiesen contratado).

Advertimos en este punto que no estamos de acuerdo con aquella parte de la doctrina que considera a la lesión enorme como un vicio del consentimiento, y seguimos a Alessandri Rodríguez y otros, en el sentido de que el único objetivo de la acción que emana de esta institución es la de reparar el daño sufrido por el vendedor o comprador – según se expondrá -, de lo cual se desprenden dos consecuencias importantes: 1) para que proceda la rescisión por lesión enorme no es necesario que haya un error en el precio o que el consentimiento adolezca de algún vicio; y, 2) no debemos confundir el precio serio con el precio justo. Respecto a este último punto, como advertíamos en un principio, no debemos confundir el precio serio con precio justo, pues la justicia del precio es la que dice relación con el valor de la cosa y solo a ella debe atenderse para saber si hay o no lesión enorme (Baudry-Lacantinerie). Así, el precio puede ser justo y no ser serio y viceversa, es decir, puede no ser justo, pero sí serio.

Siguiendo con nuestro análisis, nuestro legislador civil establece una serie de requisitos copulativos sin los cuales la acción de rescisión no tiene cabida (arts. 1889, 1891, 1893 y 1896). Para los efectos de esta columna y de esta nueva perspectiva, nos centraremos en el artículo 1889 y, especialmente, en la interposición de la acción por parte del vendedor cuando es él quien sufre de lesión enorme. La norma en comento señala que el vendedor sufre de lesión enorme — y, por tanto, es legitimado activo de la acción de rescisión — cuando el precio que recibe por la cosa que vende, es inferior a la mitad del justo precio. A su vez, el comprador sufre de lesión enorme, cuando el precio que paga por la cosa que compra, es superior a la mitad del justo precio.

El justo precio es aquel que tenía la cosa al tiempo de celebrarse el contrato. Lo que nos llama la atención es el estado de necesidad en que se puede encontrar el vendedor. Esa necesidad imperiosa, urgente, cualquiera sea el motivo, sus motivaciones internas que lo llevan a contratar y que eventualmente podrían llevarlo a vender un inmueble a un precio vil, sabiendo de esta circunstancia el vendedor. Recordemos que la causa, que es el motivo que induce al acto o contrato, no es necesario expresarla. Constituye un requisito de existencia de todo acto jurídico. Por su parte, uno de los objetos esenciales de la compraventa es el precio serio o real, mas no el precio justo. El precio injusto existe, por tanto, el contrato de venta nace, pero nace enfermo, con un vicio que lo hace susceptible de ser declarado nulo (de nulidad relativa).

Imaginémonos el siguiente escenario: una persona muy enferma que requiere de un tratamiento médico muy costoso para lo cual requiere urgentemente de ingresos. Su única solución es vender su casa. La ha tenido a la venta (al “justo precio”) por meses, sin éxito. Ya desesperado y desesperanzado, disminuye considerablemente el valor del inmueble (a más de la mitad del “justo precio”) y logra su venta. Con el dinero obtenido, logra acceder a su tratamiento médico desapareciendo así su estado de necesidad. ¿Puede entablar, seguidamente, la acción de rescisión por lesión enorme? Se han dado todos los supuestos y requisitos que exige la ley, por ello, es que la respuesta es afirmativa.

Sin embargo, ello constituye claramente una maquinación fraudulenta por parte del vendedor, pues es un acto contra la buena fe, contra los actos propios y un abuso del Derecho. Si aplicamos el art. 8 , el vendedor sabe que esta acción prospera en la medida que se cumplan simultáneamente los requisitos legales, dentro de los cuales no se exige la buena fe de quien la entabla.

De ahí postulamos esta nueva perspectiva: la acción que eventualmente entablase el vendedor cuyas imperiosas necesidades hubieren desaparecido para solicitar la rescisión de la venta, por haber sido víctima de lesión enorme, es un acto contrario a derecho y a la buena fe, que no puede ser tolerado por el legislador. Sin duda, quien deberá probar la mala fe es el comprador de la cosa, siguiendo el art. 1698 del Código. Prueba que, claramente, será muy difícil de acreditar.

Hemos expuesto nuestra idea de una forma introductoria y nuestra intención es profundizar en la materia.

 
Javiera Arriagada Elías es abogada de la Universidad de los Andes, se dedica al derecho corporativo, inmobiliario y civil patrimonial. Máster en Derecho Corporativo, Magíster en Derecho de Daños y Responsabilidad Civil (en curso, Universidad de los Andes) y profesora de Derecho Civil en la Universidad de los Andes y en la Universidad de la República.
 

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