La cláusula arbitral en el contrato de arrendamiento ¿cuándo incluirla?

Entre las razones que suelen destacarse para justificar la inclusión de una cláusula arbitral se encuentra la celeridad en el conocimiento y resolución de la controversia por parte del árbitro: así, desde la visión más privatista de la actividad de los árbitros, que las partes internalicen los costos que implica la actividad jurisdiccional les daría un mayor control en sus tiempos y evitaría las dilaciones que se asocian a la provisión pública del acceso a la justicia, pues a través del compromisario estarían contratando los servicios del árbitro, quien además tiene un incentivo para evacuar prontamente su encargo, mediante la dictación de una sentencia. Sin embargo, esta aproximación no siempre es efectiva.

Pablo Cornejo

En efecto, con prescindencia de cuestiones anecdóticas, como son las buenas experiencias que un litigante puede tener ante los tribunales civiles —que, en mi caso, lleva a que asuntos complejos, pero sustanciados de buena fe por las partes, sean resueltos en un plazo inferior a 18 meses en primera instancia, mediante sentencias bien razonadas y fundamentadas—, las partes deberían definir el mejor método para resolver las controversias a partir de las propias características de su contrato, cuestión que implica identificar y anticipar cuáles serán las principales contingencias que afectarán a su relación. Y en el caso del arrendamiento, existen al menos dos variables que tornan crítica esta definición.

La primera de ellas, la más evidente, es la cuantía del contrato. En efecto, no tiene mucho sentido económico incluir una cláusula arbitral en un contrato de arrendamiento si la cuantía del precio o renta pactado es apenas superior a los costos que implicará la administración del arbitraje y los honorarios de los abogados que representarán los intereses de las partes en el proceso. Este problema se hace todavía más acuciante, cuando las partes en lugar de conferir poder para la designación del árbitro en algún centro de arbitraje, deciden dejar entregado su nombramiento a los tribunales civiles, con lo cual deberán incurrir en los costos procesales que implica primero la notificación de la resolución que cita a las partes a audiencia de designación y luego la notificación de la sentencia que designa al árbitro, además de asumir aquellos costos que implica la postergación en el inicio del juicio.

Con todo, este primer elemento es el que las partes pueden anticipar con mayor precisión. Sin ir más lejos, en una política de transparencia que no puede sino ser elogiada, el principal centro de arbitraje del país —dependiente de la Cámara de Comercio de Santiago— tiene publicada una tabla de fácil manejo, que permite a las partes conocer de manera anticipada cuál será aproximadamente la cuantía de las tasas administrativas y de los honorarios arbitrales; los cuales adicionalmente se encontrarán sujetos al control de la propia institución, de acuerdo con lo dispuesto en la última normativa del Centro.

Así, parece que un control mínimo que deben efectuar las partes antes de dejarse seducir por la alternativa de un arbitraje consiste en anticipar cuáles serán los costos que deberán pagar por el acceso a la justicia. En términos muy realistas, puede que el arbitraje derechamente no sea una opción para contratos de arrendamiento cuya renta mensual no supere los CLP 700.000 (USD 740), pues solo los costos del arbitraje —sin incluir los honorarios de los abogados— ascenderán a alrededor de 50 Unidades de Fomento (USD 2006). Esto es, casi tres meses de renta.

Sin embargo, este primer examen desde los costos no agota la revisión que deben efectuar las partes. En segundo lugar, deberán identificar qué tipo de relación contractual tienen y quién es la parte que está asumiendo mayores riesgos como consecuencia de un incumplimiento o de una terminación anticipada. Esta es una cuestión que no puede analizarse con prescindencia de las ventajas procesales que supuso para el arrendador la promulgación de la Ley “devuélveme mi casa”.

La nueva normativa procesal en materia de arriendos permite al arrendador iniciar un proceso de carácter monitorio ante el incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta. De esta manera, una vez producido el incumplimiento, el arrendador puede presentar una demanda solicitando al tribunal que derechamente dicte sentencia en contra del arrendatario, disponiendo la terminación del contrato y la restitución de la propiedad, además de la obligación de pagar las rentas adeudadas y aquellas que se devenguen hasta la restitución efectiva. Así, en el caso del procedimiento monitorio el legislador dispone de consecuencias diversas a aquellas que están asociadas a la rebeldía del demandado, pues el arrendatario tendrá la carga de comparecer en el juicio dentro del plazo de 10 días corridos oponiéndose fundadamente a la sentencia dictada en su contra.

Como bien se puede advertir, la descrita es una normativa muy favorable al arrendador, pues no deberá sustanciar un juicio declarativo si el arrendatario a priori no cuenta con excepciones plausiblemente fundadas. Como no cabe duda de que esta normativa puede ser aplicada por un juez, la pregunta que surge inmediatamente es si un árbitro podría sustanciar una acción bajo esas reglas. La cuestión es dudosa, incluso por los propios términos en que suelen redactarse las cláusulas arbitrales.

En efecto, lo más usual es que se confieran a los árbitros facultades de arbitradores en cuanto al procedimiento, lo que implica una manifestación de la voluntad de las partes en orden a dejar de aplicar las normas dispuestas en la ley para la sustanciación de los procedimientos —dentro de las cuales se encuentran las del monitorio— y en su lugar permitir que el juicio se tramite conforme a aquellas reglas que ellas mismas dispongan, en la audiencia de fijación de bases del procedimiento.

De esta forma, pareciera que la propia voluntad de las partes excluye la posibilidad de que el árbitro pueda acoger derechamente la demanda sin cumplir con las normas mínimas de contradicción, interpretación que se confirmaría a la luz de lo dispuesto en el artículo 796 del Código de Procedimiento Civil, que declara como trámite esencial en el juicio seguido ante arbitradores el emplazamiento de las partes en la forma prescrita por la ley, solución que sugiere el carácter necesario de la contradicción en el juicio arbitral.

De esta forma, cada vez que sea el arrendador quien asuma el principal riesgo de la relación contractual —expresado en el no pago de las rentas— parece razonable entregar el conocimiento de la controversia a un tribunal civil, pues ello permitirá indudablemente la aplicación de las reglas del monitorio. Esto además permite que la controversia se radique ante un tribunal que cuenta con el imperio para hacer cumplir sus decisiones, cuestión crítica cuando se trata del lanzamiento. En suma, en este caso parece que el actuar de la justicia civil dará una solución más pronta que el arbitraje.

Por el contrario, si quien asume los principales riesgos es el arrendatario, resulta razonable que las partes pacten una cláusula arbitral, pues ello les permitirá contar con una instancia adecuada para que se conozca su controversia, en un marco de confidencialidad. Esto es lo que ocurrirá cuando el arrendatario efectúe inversiones en la propiedad arrendada, las cuales además justificarán una aplicación intensificada del principio de conservación del contrato, que normalmente dará lugar a discusiones jurídicas que deben ser encauzadas a través de un procedimiento adecuado, como ocurre con el juicio arbitral, y que, por el contrario, es incompatible con una solución como aquella a que da lugar la aplicación del procedimiento monitorio.

 
*Pablo Cornejo es profesor de la Clínica Especializada de Actos y Contratos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile.

 
También te puede interesar:
— Cómo redactar un contrato: problemas prácticos (I)
— Cómo redactar un contrato: problemas prácticos (II)
— Cómo redactar un contrato: problemas prácticos (III)