Identidad del objeto tradido, hipoteca y registro conservatorio

Es indiscutible que dominio e hipoteca son dos derechos reales distintos, independientes y autónomos entre sí y que, como tales, pueden recaer sobre una misma cosa. Asimismo, sabemos que los derechos reales son aquellos que se tienen sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Así las cosas, y para contribuir al tráfico jurídico y a la libre circulación de los bienes, es que el dueño de un inmueble puede constituir una o más hipotecas, especiales o generales, en favor de uno o más acreedores hipotecarios, quienes se preferirán entre ellos según sus órdenes de inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

Recientemente, la Corte Suprema (CS) acogió (CS rol 21.743-2021) un recurso de casación en el fondo -dictando las sentencias de casación y reemplazo-, interpuesta por la parte compradora frente a la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Osorno (CBR) de inscribir una compraventa de cuota dominio gravado con una hipoteca y prohibición en favor de un tercero.

En la especie, el CBR se rehusó argumentado que “a fin de practicar la inscripción requerida, la parte adquirente deberá reconocer la existencia de los gravámenes que afectan al inmueble que se transfiere, constituidos en favor del Banco del Estado de Chile, a fojas 641 N°548 del Registro de Hipotecas del año 1989, y a fojas 712 N°999 del Registro de Prohibiciones del año 1989”.

El escenario es el siguiente: había una discordancia entre el título y los registros del conservador, pues en las cláusulas primera y cuarta de la escritura pública de compraventa, se singularizaba la cosa vendida señalándose que se vendía “libre de toda deuda, hipoteca, prohibición…”, en circunstancias que la realidad registral demostraba lo contrario. De ahí que el CBR, en base a los artículos 13 y 15 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces (“RCBR”) y al artículo 676 del Código Civil, fundamenta su rechazo al haber un “error en el objeto tradido”, ergo, de efectuarse la inscripción, ésta sería inválida o ineficaz por caer en el error que señala la norma del art. 676 CC.

Pero, ¿es efectivamente un error en el objeto tradido? ¿es nula la tradición? El artículo 13 RCBR establece que “el Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.

Como se advierte de la lectura del artículo 13, éste tiene un carácter imperativo, pues emplea la forma verbal “deberán”, lo que importa un mandato ineludible, es decir, que, en principio, no puede rehusar o retardar una inscripción, salvo cuando aparece que es, en algún sentido, legalmente inadmisible, ejemplificando luego el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquélla relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”.

El consentimiento en la tradición se dirige principalmente a la transferencia del dominio de una cosa, y le dio especial énfasis al error. El error en el objeto es el que recae en la identidad de la especie que debe entregarse, como si alguien piensa que entregó un caballo y en realidad era una mula (Corral Talciani, Hernán: “Curso de Derecho Civil. Bienes”, Thomson Reuters, 2022, pp. 297). La presencia del vicio del error produce la invalidez de la tradición y da derecho a alegar su nulidad (se discute cuál).

Efectivamente habría un error en el objeto tradido si los deslindes del inmueble no fuesen exactos según los registros del Conservador, o bien, si las partes de contrato yerran en el inmueble mismo objeto de la compraventa. Pero este no es el caso. Se trata de una hipoteca y prohibición, que están inscritas en el respectivo registro conservatorio y que la compradora conoce, pero que en el contrato mismo de compraventa, no se alude a ellas. Lo anterior, no desnaturaliza ni invalida la tradición, es decir, no se cae en un error en el objeto, y tampoco estamos en presencia de un vicio o defecto en el título que lo anule absolutamente (art. 13 RCBR), porque ello debemos entenderlo a la luz del art. 1683 CC, que regula la nulidad absoluta. En el caso, podríamos estar –si es que– en un evento de nulidad relativa, como de hecho lo falló la Corte Suprema.

Cabe destacar que lo requerido por el CBR para proceder a inscribir -reconocimiento expreso por parte de la compradora de los gravámenes- es del todo innecesario, pues, como ya se advirtió, tanto la hipoteca como prohibición ya estaban debidamente inscritas, y el art. 92 del RCBR mandata al Conservador, respecto de todas las inscripciones anteriores no canceladas, a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble. Con ello, bastaba una solicitud al Conservador “recordándole” la aplicación de este artículo para que procediera de manera inmediata a la inscripción solicitada.

Javiera Arriagada Elías es abogada de la Universidad de los Andes, estudia un magíster en Derecho de Daños y Responsabilidad Civil, y es especialista en derecho corporativo e inmobiliario y profesora de Derecho Civil de la Universidad de la República.