Bienes raíces y pensiones de alimentos: nuevos procedimientos y necesidad de perfilar a deudores

Con más 4.000 inscripciones solicitadas por tribunales y más de 2 millones de consultas y certificados emitidos cerró el año 2022 el nuevo Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, que comenzó a regir en noviembre pasado. 

Y un aspecto relevante de esta nueva ley es la relación entre este listado y la compra y venta de bienes inmuebles, debido a que es precisamente en este aspecto donde se aplican algunas de las sanciones de carácter patrimonial de la nueva normativa. Así, desde ahora conservadores de bienes raíces y notarios públicos, antes de permitir cualquier movimiento, deberán consultar con anterioridad si alguna de las partes de la compraventa se encuentra inscrito como deudor.

En una nueva edición del “Conversatorio Actualización legislativa y jurisprudencial en derecho registral e inmobiliario Fernando Fueyo Laneri”, en la Facultad de Derecho de la Universidad Diego Portales, la directora de Derecho UDP, Lucía Rizik; el conservador de bienes raíces de Chanco-Pelluhue, Nicolás Constenla Novoa, y el académico de la Universidad Católica de Chile, Jaime Alcalde, expusieron diferentes puntos a considerar sobre el nuevo registro y los cambios que este tendrá en la legislación del derecho registral.

Nuevo rol de notarios y conservadores

Conservador de bienes raíces de Santiago

La actividad comenzó con la académica de la UDP explicando la importancia que el nuevo registro trae consigo en materias de garantizar el pago de las pensiones de alimentos, sin embargo, añadió que este no soluciona el problema de fondo, que es la imposibilidad del deudor de pagar las cuotas acordadas.

En la misma línea, Alcalde añadió que el nuevo listado funciona también como complemento de la Ley 21.484, que comenzará a regir este año y que se enfoca en los “ámbitos de hacer cumplir la responsabilidad parental y el pago efectivo de las pensiones”.

Constenla analizó el nuevo rol de los conservadores y notarios en la compraventa de bienes inmuebles. Aclaró que, en primer lugar, cualquier entidad a cargo de practicar la inscripción de un dominio debe notificar la solicitud de inscripción al tribunal con competencia en asuntos familiares, para que actúe conforme a sus atribuciones legales.

Y añadió que en el caso de que la entidad no realice el nuevo proceso, se le aplicará una sanción: “El conservador de bienes raíces que incumpla con el procedimiento establecido incurrirá en multa a beneficio fiscal, correspondiente al doble de la cantidad que debió retener y pagar al demandante”.

El también notario explicó los pasos a seguir por las entidades al momento de verificar las inscripciones de los compradores y vendedores: en el primer caso, quienes se encuentren registrados quedarán imposibilitados de seguir con el proceso de compraventa y solo podrán continuar en caso de que la inscripción se haya realizado posterior a la fecha de suscripción del título, mientras que en el segundo escenario, podrán concluir su compraventa si se certifica la retención y el pago del 50% del valor al alimentario, o si se otorga garantía del mismo 50% mediante valores o documentos representativos de pago en custodia con instrucciones notariales.

Nivel socioeconómico y déficit habitacional

Lucía Rizik

Para Rizik, el primer aspecto a considerar al momento de relacionar los derechos inmobiliarios con los deudores de pensión alimenticia es su posición socioeconómica, ya que en muchos casos este es un antecedente que permite contextualizar su dificultad para saldar las deudas que se les demandan. Y ejemplifica: el 75% de las denuncias son hacia individuos que se ubican en los primeros tres quintiles y el 75% de las personas con déficit habitacional está en esas mismas categorías.

La utilidad del registro que se pronuncia en materia patrimonial y contractual, asegura, está enfocada solo en quienes se puedan desarrollar en el mercado inmobiliario y, en consecuencia, “el coste público de este sistema no se condice con el esfuerzo que debería suponer hacerse cargo de los espacios donde hay mayores deudores. Sin duda, las demandas alimenticias no se concentran en los estratos altos”.

En línea con lo explicado por Rizik, Déficit Cero, organización que trabaja para el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y el Centro de Políticas Públicas de la Universidad Católica de Chile presentaron a mediados de 2022 un estudio que fragmenta y analiza la situación actual de la crisis habitacional en Chile. Un extracto del documento explica la deserción de pagos de arriendos en el país los dos años anteriores, utilizando como aspecto de medición el nivel socioeconómico.

Estudio “Déficit habitacional: ¿Cuántas familias necesitan una vivienda y en qué territorios?”

El estudio arrojó que existe una relación inversamente proporcional entre ambos factores. Es decir, a menor nivel socioeconómico, es mayor la deserción en los contratos de arriendo, representando la crisis habitacional de los primeros tres quintiles más vulnerables.

Simplificar los trámites

Conocer la posición socioeconómica del alimentante es de relevancia para entender el poder adquisitivo que tiene el deudor, y ese es uno de los aspectos positivos que los especialistas destacaron durante el conversatorio, ya que visibiliza el estado del demandado en estos dos aspectos y, a su vez, la actividad en relación con su capital.

Rizik, en este sentido, explica que el problema de fondo al que debería apuntar la ley es la incapacidad de los alimentantes en cumplir con sus obligaciones, no solo a las normas impuestas en materias inmobiliarias. Así, cree que los esfuerzos se deberían enfocar en simplificar los trámites relacionados con esta materia.

“Es importante analizar los costos que significa el registro para el Poder Judicial y la alta carga de solicitudes de judicialización de procesos de manutención, cuando tendríamos que ir justamente hacia soluciones autocompositivas”, concluyó.

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