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domingo, 19 de mayo de 2024

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El nebuloso mundo de los loteos rurales

“Basta considerar que en esta materia todavía persisten las consecuencias del proceso de reforma agraria, y también comparece la protección de las tierras indígenas, sin contar con los problemas derivados de la evaluación de impacto ambiental, las zonas de interés turístico y los requerimientos de derechos de aprovechamiento de aguas”.

Jaime Alcalde Silva - 30 septiembre, 2022

Jaime Alcalde Silva

Durante 2022 han aparecido distintos textos que inciden sobre el difuso régimen de los loteos rurales en Chile, los que han experimentado un notable aumento en los últimos años. Ellos se suman a la Circular Ord. 12 (DDU 445), dictada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo el 18 de enero de 2021.

El resultado es un panorama que dista de ser claro y que deja más dudas que certezas, pese a los buenos propósitos que ha habido detrás de estas nuevas normas. La razón es que se trata de una normativa enrevesada que presenta distintos grados y que no se halla vinculada entre sí.

Basta considerar que en esta materia todavía persisten las consecuencias del proceso de reforma agraria, y también comparece la protección de las tierras indígenas, sin contar con los problemas derivados de la evaluación de impacto ambiental, las zonas de interés turístico y los requerimientos de derechos de aprovechamiento de aguas.

El primero de esos textos es la Circular DDU 445, que recapitula los criterios del ministerio respecto del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y del Decreto Ley 3516, de 1980, sobre subdivisión de predios rústicos. En gran medida, los problemas que se ocasionan en este ámbito derivan de la superficie mínima (media hectárea) para la subdivisión predial del suelo agrícola que exige este decreto ley. Distinto era el criterio del Decreto Ley 752, de 1974, que exigía que los lotes debían tener una superficie igual o superior a 20 hectáreas de riego básicas.

El 12 de julio de 2022, el Ministerio de Agricultura emitió el Ordinario 637, donde instruye al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) para suspender la certificación de proyectos de subdivisión de predios rústicos cuando se advierta un eventual cambio del destino de los lotes provenientes de esas subdivisiones. El objetivo es evitar las externalidades negativas de una urbanización no planificada, para así preservar el suelo rural y permitir que éste siga cumpliendo la finalidad agrícola que le corresponde. Si el SAG advierte que ello puede ocurrir, debe suspender la tramitación de la subdivisión y requerir la documentación que compruebe que no se está alterando la aptitud agrícola del predio dividido.

Seis días después de este Ordinario, la directora nacional (s) del SAG dictó la Circular 475. Ella establece criterios complementarios de revisión y examen de los proyectos de subdivisión de predios rústicos, los que provienen de una sistematización de los casos observados en la práctica a través de una tipología de infracciones a la normativa aplicable. Para cada uno de los casos, se enumeran las acciones que debe adoptar el SAG.

Pero también ha habido novedades legislativas. El 20 de julio fue publicada la Ley 21.458, que modificó el Decreto Ley 3516. En adelante, los procesos de subdivisión de predios rústicos deben considerar que los lotes resultantes tengan acceso a un camino público o a un camino resultante de un proceso de parcelación de la reforma agraria. Ese acceso se efectúa mediante una servidumbre de tránsito, que debe ser mantenida por los propietarios de los lotes a prorrata y estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

De mayor importancia es la Ley 21.477, publicada el 10 de agosto. Ella modifica en varios aspectos la Ley 20.234, que establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos irregulares, comenzando por extender su vigencia hasta el 31 de diciembre de 2030. La reforma de mayor calado es el nuevo artículo 15, que establece una obligación para los notarios y conservadores.

Este artículo dispone que los notarios no podrán autorizar las escrituras y los conservadores de bienes raíces deberán denegar la inscripción de aquellos títulos que directa o indirectamente pudieren implicar la formación de un asentamiento que no cumpla con los requisitos de los artículos 55, 136 y 137 LGUC. De estas tres normas, las dos primeras son las más importantes, pues la tercera se refiere a las enajenaciones de predios que realiza una cooperativa de vivienda. El artículo 55 LGUC prohíbe abrir calles, subdividir para formar poblaciones, y levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales, fuera de los límites urbanos, sin contar con ciertas autorizaciones administrativas. Por su parte, el artículo 136 LGUC impide la celebración de una serie de actos que inciden sobre una población, apertura de calles o formación de un nuevo asentamiento, antes de haberse realizado todos los trabajos de urbanización que exige el derecho urbanístico.

El artículo 15 presenta un sesgo que proviene del origen de la norma. La indicación parlamentaria original sólo contemplaba a los conservadores y más tarde se extendió también a los notarios, pero sin hacer un ajuste general en la redacción. De ahí que los criterios mencionados se refieran exclusivamente a los conservadores. Son ellos los que deben rechazar la inscripción si detectan algún indicio de que el acto que se solicita inscribir tiene como finalidad la formación de un asentamiento irregular mediante la transferencia parcial del dominio sobre un predio no urbanizado o la conformación de una comunidad sobre él. Para ese efecto se enumeran una serie de indicios a título ejemplar, como la mención a una determinada superficie o ubicación específica en el interior del predio que difiera de los deslindes de la inscripción. Cuando se verifica alguno de ellos, se presume que el acto tiene por objeto la subdivisión del terreno sin la necesaria urbanización y no puede ser inscrito. Por coherencia y analogía, los notarios pueden recurrir a los mismos indicios.

El nuevo artículo 15 ha suscitado muchas dudas en cuanto a su aplicación, también desde el punto de vista temporal, sobre todo respecto de la posibilidad de inscribir predios agrícolas a nombre de comunidades o las facultades de revisión respecto de las subdivisiones que han sido autorizadas conforme con el Decreto Ley 3516. De esos problemas se trató en el segundo conversatorio del ciclo de actualización en derecho registral e inmobiliario organizado por la Fundación Fernando Fueyo.

 

* Jaime Alcalde Silva es profesor de derecho privado en la Pontificia Universidad Católica de Chile, socio de Alcalde Goldenberg Abogados y Doctor en Derecho por la Universidad de Valencia.

 

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