El derecho privado frente a asuntos de interés público: la sentencia sobre alquileres turísticos

La lucha por los objetivos del desarrollo sostenible promueve un enfoque interdisciplinar para hallar soluciones a problemas complejos que involucran factores biológicos, sociales, culturales y económicos. Sin embargo, poco se ha dicho del esfuerzo necesario para establecer un espacio de comunicación entre las distintas disciplinas, que requiere —por parte de los investigadores— de una reflexión receptiva e integradora de las contribuciones de otras ciencias.

Hernán Cortez López

A su vez, el mismo ejercicio debiera ser realizado dentro del derecho respecto a los aportes de sus ramas, ya que la protección de los intereses generales invita a repensar ciertas clasificaciones que se han vuelto poco operativas ante problemas contemporáneos, como lo sería excluir el análisis del derecho privado frente a asuntos de interés público.

Así, en un ejercicio que recuerda a la metafórica escalera de Wittgenstein, para seguir avanzando debemos abandonar aquellas categorías rígidas, que permitieron conceptualizar los principios fundantes de cada área, pero cuyas fronteras han sido desdibujadas por la práctica y las necesidades imperantes.

Es por ello que quisiera destacar el importante rol que ha adquirido el derecho privado para la protección de garantías, por ejemplo, mediante la doctrina drittwirkung en derecho comparado en materia de prohibición de la discriminación, o bien, en la naturaleza proteccionista del derecho del consumo y otras disposiciones que consideran la situación de vulnerabilidad de una de las partes. Y es en este escenario que resulta particularmente interesante el potencial del derecho civil para la protección de aquellas garantías o derechos que no cuentan con una acción directa para exigir su cumplimiento. Es decir, aquellos que funcionan más bien como pautas u orientaciones a ser alcanzadas en la medida de lo posible, integrando políticas públicas. Como es el caso, por ejemplo, del derecho a la vivienda.

Respecto a estos supuestos, las herramientas del derecho privado nos ofrecen una perspectiva interesante al permitir, por ejemplo, discutir la validez de determinados pactos entre privados que pudieran ser un aporte o un detrimento a estos derechos. En otras palabras, un análisis desde esta rama puede llevar a que la tutela o fomento de un interés privado favorezca la de uno general, generando un posible punto de conexión entre las políticas públicas y la actividad cotidiana de los particulares.

Para ilustrar esta idea es conveniente traer a colación la crisis habitacional que en que se encuentra España, que afecta en especial a quienes pretenden encontrar un piso para alquilar, sobre todo en una ciudad con alto flujo turístico. El problema, que muchos hemos experimentado, ya no se limita a encontrar un alquiler a buen precio para vivir, sino a siquiera hallar uno disponible.

Debido a la gravedad de esta situación, no ha pasado desapercibida la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024, en la que se analizó la validez del pacto de una comunidad de propietarios que buscaba prohibir los alquileres turísticos.

En dicha decisión se concluyó que el acuerdo no es contrario al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal de España y que además es conforme con los intereses de la colectividad expuestos en el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, siendo la prohibición de esta actividad una forma mucho más efectiva para de tutelarlos que su mera limitación.

En otras palabras, el pacto servía a un fin de interés público como lo es favorecer la disponibilidad de viviendas habitacionales, sin que eso suponga por sí mismo contrariar el derecho de propiedad del artículo 33 de la Constitución española, en cuanto la restricción se basa en la función social de la propiedad.

Así, un pacto entre privados se ha alineado con un fin público. En Chile se han presentado discusiones similares sobre la validez de ciertos pactos contra arriendos turísticos, pero lo que quisiera destacar de esta decisión no es su impacto este mercado en particular, sino que es otro ejemplo del potencial del derecho privado para aportar en los asuntos de interés público.

Como este, existen otros supuestos en donde el derecho privado, puede ofrecer una mirada indispensable para hacer frente a preocupaciones de interés general, como es el caso del cuidado del medioambiente al que me he referido en otra oportunidad. Y no es de sorprender que en el futuro esta rama permita ofrecer importantes aportes para hacer frente a problemas que requieren de un enfoque interdisciplinar.

 
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