De casas, monos y narcos

La estrategia política-social del alcalde de la comuna de La Florida en Santiago de Chile, de combatir la delincuencia y el narcotráfico a través de la demolición de las denominadas “narco—casas”, ha generado polémica por las atribuciones que tiene la autoridad comunal para erradicar de esta manera un foco delictual, pero también ha despertado una gran preocupación no solo en los vecinos de esa comuna, sino también en gran parte de los propietarios de viviendas con construcciones y ampliaciones no regularizadas, de acuerdo con la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza (OGUC).

Consuelo Tarud

La realidad es que cuando se trata de la vivienda propia, muchas familias se ven en la necesidad de contar con mayores espacios para vivir, debido al aumento de los integrantes del núcleo familiar. Esto se vio acrecentado por la reciente pandemia, pues debido a las cuarentenas obligadas, el teletrabajo de los padres, sumado a las clases online de los hijos en edad escolar, los espacios compartidos en el domicilio particular se hicieron pequeños para todos.

Si a ello agregamos la escasa fiscalización por parte de las Direcciones de Obras de las Municipalidades, respecto de las construcciones y ampliaciones de viviendas que se ejecuten en disconformidad con lo establecido en la LGUC, encontramos que se ha mantenido un cierto “status-quo” de tranquilidad en los propietarios, respecto de cuáles son las consecuencias de no cumplir con lo establecido en la ley en esta materia.

Sin embargo, el desconocimiento de las sanciones no los exime de ellas. Conforme a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza, la ejecución de una ampliación es sin duda un costo para el propietario, ya que se debe cumplir con el pago de derechos municipales (equivalentes al 1,5% del presupuesto) y de honorarios profesionales de arquitectura, ingeniería y construcción, entre otros, para poder cumplir con la extensa lista de requisitos que establece el artículo 5.1.4 de la OGUC, en el caso de los permisos de obra menor por ampliación de una vivienda. Se suma a lo anterior un reevalúo en las contribuciones de bienes raíces, el cual aumentará la carga tributaria del propietario.

Aun cuando cumplir con todos los requisitos pueda resultar oneroso, los costos de no cumplir con lo que establece la LGUC son bastante altos, pues van desde multas a beneficio municipal, hasta la paralización o demolición de todo o parte de la obra, sanción utilizada por el alcalde de La Florida para demoler las “narco—casas”.

Las multas no son inferiores a 0,5% ni superiores al 20% del presupuesto de la obra, en caso de existir. En caso de no existir presupuesto de la obra, el juez podrá disponer la tasación de esta por parte de un perito o aplicar una multa no inferior a 1 ni superior a 100 UTM (Unidad Tributaria Mensual).

Es cierto que la fiscalización, en general, no es muy recurrente. Pero, lo cierto es que la propia Municipalidad, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo e incluso cualquier persona, puede denunciar ante el Juzgado de Policía Local correspondiente, el incumplimiento de las disposiciones establecidas por la ley respecto de las ampliaciones de viviendas. Dichas acciones solo prescriben al momento de la recepción de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.

De acuerdo con la OGUC y la LGUC, para regularizar una ampliación de una vivienda, hay que presentar a la Dirección de Obras correspondiente la documentación indicada en el artículo 5.1.4 de la OGUC, que es bastante detallada. Esa documentación se archiva con el respectivo expediente de edificación, además de pagar un recargo del 50% de los derechos municipales de acuerdo a lo indicado en el artículo 133 de la LGUC. Verificado el pago en este último caso, se extenderá un certificado final, trámite con el cual se entenderá regularizada la construcción, sin otros requisitos, siempre que no vulnere las disposiciones del Plan Regulador respectivo.

En este ámbito, es conocida la llamada “Ley del Mono”, nombre informal que recibió porque bastaba con un simple dibujo de la obra. Esta disponía que a través de un trámite simplificado y de bajo costo, se podía realizar la regularización de una construcción o ampliación de una vivienda. Esta beneficiaba principalmente a propietarios de viviendas construidas antes del 4 de febrero de 2016, cuya superficie fuera menor a 90 m2, con un avalúo fiscal menor de UF 1.000 o, bien, cuya superficie fuera menor a 140 m2, con un avalúo menor a UF 2.000. También, aplicaba en caso de aquella vivienda que hubiera tenido un subsidio 27F del terremoto que ocurrió en Chile en 2010.

Lamentablemente, esta ley perdió su vigencia el pasado 4 de febrero de 2023, por lo que ya no es aplicable. En definitiva, los temores de los propietarios de viviendas no regularizadas son fundados, pues estarán siempre en una situación de incertidumbre respecto de su propiedad mientras no hagan la regularización.

Los eventuales costos económicos y emocionales de la demolición de una vivienda o ampliación, pueden ser bastante más altos que cumplir con lo establecido por la ley, por lo que la invitación es a informarse y regularizar.

Consuelo Tarud es asociada senior del grupo inmobiliario en Aninat Abogados.

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