Daños: publicidad engañosa como incumplimiento contractual

El caso lo resuelve una sentencia de la Corte Suprema de fecha 19 de junio de 2022 (rol 5330-2021). Se demanda indemnización al propietario primer vendedor de un condominio por concepto de publicidad engañosa. En lo que interesa aquí, la pretensión indemnizatoria se sustentó en una diferencia entre aquello que se les ofertó y lo efectivamente entregado.

Iñigo de la Maza Gazmuri

En la parte que corresponde al litigio (y que interesa a esta columna), lo ofertado consistía en la alternativa de ampliar a un estar cercano al comedor, correspondiente a aquel espacio que en los planos estaba destinado a las terrazas. La empresa les había enviado a los demandantes, incluso una cotización al respecto. Sin embargo, la Dirección de Obras de la Municipalidad de Lo Barnechea formuló reparos y no autorizó las solicitudes de ampliación de ese tipo de departamentos por exceder el coeficiente de constructibilidad máximo permitido.

La Corte Suprema acogió la pretensión de los demandantes, señalando lo siguiente: “En el presente caso, se observa un actuar por parte de los demandados (…) que vulneró el derecho de los demandantes a obtener información veraz —relativa a la ampliación de sus departamentos— y oportuna en las tratativas preliminares y al momento de celebrar el contrato de compraventa, en su calidad de compradores, al ofrecerles un producto con características distintas a las reales, en particular, la factibilidad de ampliar una parte de la terraza y la posibilidad de transformarla en una espacio cerrado anexo al comedor, lo que no podía materializarse atendido el coeficiente de constructibilidad máximo permitido, cuestión que era de pleno conocimiento de los demandados, configurándose u actuar, a los menos, culposo”. Condenó a pagar el 5% del valor del inmueble a cada demandante.

En mi opinión, la sentencia de la Corte es correcta, tanto respecto del supuesto de hecho como de la consecuencia jurídica.
Por lo que toca al primero, la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago había tratado el caso como uno de publicidad engañosa. La Corte Suprema lo redirige al incumplimiento contractual. Es cierto, había existido una declaración publicitaria inexacta, pero, a estas alturas, esa declaración se había incorporado al contrato en conformidad a lo dispuesto en el artículo 18 de la LGUC, por lo mismo, se trataba de un supuesto de cumplimiento imperfecto en los términos del artículo 1556 del Código Civil.

En lo que concierne a las consecuencias jurídicas, se trata de los remedios de que dispone el acreedor frente al incumplimiento contractual.

En este caso, se solicitó la indemnización de perjuicios. La Corte Suprema, ya se ha dicho, la concedió. Sin embargo, fue con dos votos en contra, que estuvieron por mantener la sentencia de la Corte de Apelaciones, que estimó que no había perjuicio económico. Si así fuera, se trataba de un incumplimiento estéril, es decir, uno frente al cual no existirían remedios. Desde luego, el cumplimiento forzado no era posible. Por otra parte, no parece un incumplimiento grave, de manera que no procedería la resolución. En tercer lugar, la suspensión de la propia prestación no es posible en la medida en que se haya pagado el departamento (como suele ser) con un crédito hipotecario y, en el derecho chileno, la adecuación del precio no procede en este caso, pues no es un remedio general, sino limitado a situaciones diversas a ésta. Queda la indemnización de perjuicios.

La Corte de Apelaciones consideró que no existían daños pues: “pese a existir estas diferencias entre lo prometido y lo efectivamente entregado, respecto a la posibilidad de ampliación de los departamentos y a la menor extensión de la piscina, estos vicios no se han traducido en una merma en la expectativa económica, puesto que los departamentos de que se trata, aun cuando no sean exactamente iguales a aquellos que se ofertan o se prometen, claramente a lo menos han mantenido su valor e incluso razonablemente pueden haberlo incrementado, de modo tal que lo pretendido, esto es, una indemnización pecuniaria, carece de causa suficiente, puesto que al menos desde la perspectiva de la plusvalía, los departamentos no han sido mermados ni tampoco se
acreditó una pérdida de chance lícito en obtener un sobre precio respecto de aquellos, puesto que como se ha dicho, los departamentos se están transando en montos razonablemente mayores a aquellos en los que fueron adquiridos”.

Como puede verse, la Corte de Apelaciones emplea como indicador la plusvalía (es decir, el aumento de valor de inmueble por causas extrínsecas) para determinar que no hubo perjuicio económico. Sin embargo, ese mismo argumento podría cortar en la dirección opuesta. Se puede asumir que los inmuebles en cuestión aumentaron de valor o, al menos, no han perdido aquel al que fueron vendidos, pero eso no significa que el incumplimiento no haya afectado su plusvalía o, más precisamente, un cierto delta de su plusvalía. La razón es la siguiente: si resulta cierto que la ampliación de una parte de la terraza y su transformación en una espacio cerrado anexo al comedor, aumenta el valor de los inmuebles, entonces también debe ser correcto que, al no ser posible esa transformación, el inmueble ha perdido cierta plusvalía. Para comprenderlo, basta preguntarse ¿tiene el mismo precio un inmueble como los de este caso que puede ampliarse y uno que no? La respuesta, intuitivamente al menos, es no. Y respecto de eso, resulta perfectamente irrelevante que el precio de los inmuebles se haya mantenido o incluso subido.

Un ejemplo puede contribuir a esclarecer las cosas. Imaginemos que en un edificio se venden departamentos a los cuales, se indica, puede dárseles uso comercial, en UF 10.000. Asumamos que, con la autorización para dicho uso, su valor aumenta en UF 500. El punto, sin embargo, es que por restricciones del plan regulador no se les puede dar ese uso; sin embargo, por otros factores relativos a un boom del mercado inmobiliario aumenta en los siguientes dos años en UF 1.000, aun si no se le puede dar destino comercial ¿Significa que no hay daño? La respuesta es que no. En la medida en que esas UF 500 se mantengan, es decir, en la medida en que, al venderlo dos años después como destino comercial el precio fuera UF 11.500. La razón es la siguiente: el contrato no solo incorpora (y protege) las eventuales alzas del mercado inmobiliario, sino que, además (en virtud de la incorporación del contenido publicitario), la ganancia por el uso comercial. Por lo mismo, en la medida en que se acredite el “delta comercial”, su valor debe ser indemnizado.

 
* Iñigo de la Maza Gazmuri es profesor de derecho privado en la Universidad Diego Portales, investigador de la Fundación Fernando Fueyo, Máster en Derecho en la Universidad de Stanford y Doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid.

 
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