Consideraciones e implicancias de la “Ley devuélveme mi casa”

Stephan Lührmann

El día 30 de junio pasado, se publicó la Ley 21.461, denominada por los medios y políticos como “Ley devuélveme mi casa”. Dicha Ley, en esencia, incorpora dos grandes modificaciones a la Ley 18.101 que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.

La primera modificación, dice relación con incorporar una “medida precautoria de restitución”, en virtud de la cual, a solicitud del demandante y en mérito de lo obrado en la audiencia concentrada de estilo, el juez puede restituir en forma anticipada -ie. antes de que se dicte fallo- el inmueble y ordenar el lanzamiento del arrendatario, con auxilio de fuerza pública en su caso.

Sin embargo, tal “medida precautoria” tiene un par de consideraciones que limitan en parte su eficacia: procede en aquellos casos en que se hubiere destruido parcialmente el inmueble o hubiese quedado inutilizado para su uso por falta de cuidado del arrendatario; y se debe acreditar la existencia de una “presunción grave” del derecho que se reclama. Ello implica que, para que esta medida se traduzca en resultados concretos -restitución y lanzamiento- se deberá demostrar por el arrendador que el estado del inmueble es de destrucción o de un mal cuidado tal que quede inutilizado para su uso, cuestión que deberá realizar por los medios probatorios que dispone la Ley.

La pregunta que surge acá es ¿cómo se demuestra aquello? Porque, si se ha llegado a esa instancia judicial es porque probablemente el arrendador ya no puede acceder al inmueble y, por ende, mal podría tomar fotografías (o llevar a un Notario) para comprobar dicho mal estado. De lo dicho, se aprecia, que no será fácil demostrar aquello que la Ley exige para poder acceder a esta restitución y lanzamiento.

Además, no se debe olvidar de que la Ley faculta al Juez pedir al solicitante de la medida (ie. arrendador/dueño) una caución, para indemnizar al arrendatario en caso de que se dicte sentencia que no lo condene a su restitución. Ello implica, en simple, que toda la medida en cuestión podrá quedar limitada a ofrecer una caución. En estricto, si bien la voz “caución” es más amplia que la “fianza”, no sería extraño que ante la falta de la expresión “fianza” en la Ley, esto se traduzca en un desembolso de dinero, lo que claramente hará más difícil este trámite. Habrá que ver cómo lo interpretan los jueces de la instancia.

Finalmente, se debe considerar que la discusión de la procedencia de la medida de restitución y lanzamiento se efectuará “con el mérito de lo obrado en la audiencia” de estilo. Esto se traduce en que se oirá al arrendatario (que comparezca y no quede en rebeldía), y se ponderarán los antecedentes de que disponga, destinados probablemente a desvirtuar el “mal estado” del inmueble, en circunstancias tales que, muy probablemente, tenga una ventaja en acreditar aquello, para los casos en que no se permita el acceso al inmueble por parte del arrendador, según se ha expuesto precedentemente.

La segunda modificación que incorpora la Ley dice relación con un procedimiento monitorio para el cobro de las rentas de arrendamiento y restitución del inmueble arrendado. Ahora bien, cabe destacar que el procedimiento contempla la posibilidad del arrendatario o deudor, de oponer “otras excepciones” (entendemos distintas de las dilatorias a que refiere el texto). De la lectura del artículo 18-H, se aprecia que, por el solo hecho de oponerse esas excepciones, “el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución que compele al pago”. Ahora bien, en tal caso existen consecuencias para el arrendatario o deudor: se fija y delimita el juicio declarativo posterior (que debe iniciar con nueva demanda el arrendador) y no pueden discutirse cosas distintas a aquélla planteadas en esas excepciones.

Si ponemos en una balanza los beneficios de un procedimiento monitorio en términos de condena al pago y lanzamiento, versus los beneficios de que la discusión quede así fijada a propósito de las excepciones opuestas por el arrendatario, estimamos que se ha favorecido al arrendatario. La razón es simple: basta que el arrendatario oponga estas “otras excepciones” para poner término al monitorio y obligar al demandante a demandar nuevamente bajo el procedimiento “normal”, todo lo cual genera un costo alternativo en términos de tiempo y gastos para el arrendador o demandante.

Bastará, asimismo, que el arrendatario tenga un abogado que tenga el cuidado de oponer suficientes -y muchas- excepciones que le permitan luego discutirlas en el proceso declarativo que se abriera. En otras palabras, existe un incentivo -perverso- a oponer -varias- excepciones de esta naturaleza -más allá de su fundamento y procedencia- para poner término al procedimiento monitorio, alargar el proceso y poner al demandante en situación de seguir incurriendo en costos y gastos.
 
Stephan Lührmann es socio en el equipo de Solución de Conflictos y dirige el área de Litigios en CMS Carey & Allende, miembro de Fundación Pro Bono.
 
*Esta columna es parte de una colaboración periódica de la Fundación Pro Bono con Idealex.press.
 
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