Arrendamientos comerciales y caso fortuito

Iñigo de la Maza

Iñigo de la Maza / Álvaro Vidal

El escenario es el siguiente: un acto de autoridad motivado por la pandemia del COVID-19 impide, al menos temporalmente, darle al bien arrendado (mueble o inmueble) el uso comercial garantizado por el contrato.

En ese escenario no vamos a discutir si se cumplen o no los requisitos del caso fortuito; asumimos que sí se cumplen.

Nuestra pregunta, más bien, es cómo afecta esta situación al contrato de arrendamiento comercial y, particularmente, a las obligaciones de las partes.

Nos enfocaremos en la legislación chilena y para responder a esta pregunta, conviene advertir, en primer lugar, que, si se consideran de manera sistemática las reglas del Código Civil (Título XXVI del Libro IV), se advierte que la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta, mientras que la del arrendador es la entrega y mantención de la cosa para el fin que ha sido arrendada (art. 1924).

Álvaro Vidal

La noción de incumplimiento que se asume es completamente objetiva y neutra, al disponer: “Si por el retardo —es decir, el incumplimiento de la obligación del arrendador— se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito” (art. 1926 inc. 2º).

Como se ve, en el contrato de arrendamiento resulta perfectamente posible la convivencia entre el incumplimiento de la obligación del arrendador y el caso fortuito. O, quizás, para decirlo con mayor precisión, resulta posible que el caso fortuito sea la causa del incumplimiento del arrendador.

Cuando así sucede, el caso fortuito exonera de responsabilidad al arrendador por los daños que pueda haber causado tal incumplimiento, como lo indica el precepto, pero, además, permite al arrendatario resolver —terminar— el contrato en la medida en que la infracción al contrato sea grave: cuando “disminuyera notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato (…) por haber cesado las circunstancias que lo motivaron”.

¿Qué nos enseña esta norma? Ante todo, que la noción de incumplimiento es objetiva, pues basta con que el arrendador no satisfaga su prestación (art. 1569), aun cuando la causa de lo anterior sea un caso fortuito.

Ahora bien, tratándose de un contrato de tracto sucesivo, la obligación del arrendador se mantiene durante toda la vigencia del acuerdo; es decir, una vez producida la entrega, está obligado a mantener la cosa arrendada apta para el fin que ha sido arrendada hasta su término.

La cosa, debemos añadir, puede dejar de servir para dicha finalidad por la presencia sobrevenida de circunstancias materiales, como por ejemplo, vicios materiales (art. 1928); o por un acto del arrendador (art. 1929); o por circunstancias jurídicas, como la modificación del instrumento de planificación territorial respecto del uso de los inmuebles, por citar un caso ilustrativo.

Y, como ya se ha visto, resulta irrelevante para efectos del incumplimiento que estas circunstancias sean o no imputables al arrendador para efectos de afirmar que ha incumplido con su obligación de mantener la cosa para el fin que ha sido arrendada. Cualquiera sea el caso, habrá incumplimiento de contrato por parte del arrendador.

Si esto es correcto, entonces quiere decir que, si un acto de autoridad impide total o parcialmente destinar la cosa al fin para el cual ha sido arrendada, existe un incumplimiento de la obligación del arrendador y, en la medida en que sea grave, el arrendatario podrá terminar el contrato.

Pero, incluso si no es grave, el arrendatario podrá emplear la excepción de contrato no cumplido para liberarse del pago de las rentas, por el tiempo en que se vea impedido de usar la cosa.

Por otra parte, si el incumplimiento es parcial —porque el impedimento es también parcial—, según lo dispuesto en el artículo 1928, habrá derecho a solicitar la disminución de la renta.

Todo esto puede sonar extraño. Intentemos aligerar la perplejidad con un ejemplo.

Se celebra un contrato de arrendamiento comercial sobre un inmueble con una vigencia de 5 años. Transcurridos apenas un año y medio de ejecución del contrato, y de manera que asumiremos imprevisible, se modifica el instrumento de planificación territorial, proscribiendo el destino comercial de los inmuebles en la zona en que se emplaza el inmueble. Por su parte, la patente comercial que se paga a la municipalidad respectiva expira en el plazo de 6 meses desde el acto de autoridad, permiso que ahora no podrá ser renovado.

Nuestra pregunta es la siguiente ¿puede el arrendatario, ante esta situación, resolver el contrato? Nos parece que evidente que sí, pues en el ejemplo planteado, no solo ha disminuido notablemente la utilidad del contrato para el arrendatario, sino que, directamente, ha perdido toda utilidad.

Entender las cosas de otra forma llevaría a la sorprendente conclusión de que el arrendatario quedaría obligado a permanecer en el contrato, pagando la renta, por los próximos 3 años y medio, pese a que, en virtud de la fuerza mayor, el contrato perdió completa utilidad para él.

La siguiente pregunta es ¿qué es lo le que permite resolver el contrato? La respuesta únicamente puede ser el incumplimiento del arrendador. Después de todo, la resolución —o terminación, que es el nombre que asume en los contratos de tracto sucesivo— es un remedio frente al incumplimiento contractual.

Pues bien, como se ve, un examen adecuado de las normas del Código Civil muestra que, en Chile, sus disposiciones son suficientes para administrar la situación del arrendatario en un contrato de arrendamiento comercial que pierde utilidad por un acto de autoridad.

 
Iñigo de la Maza Gazmuri es profesor de derecho privado en la Universidad Diego Portales, investigador de la Fundación Fernando Fueyo, Máster en Derecho en la Universidad de Stanford y Doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid.
Alvaro Vidal Olivares es profesor de derecho civil y Subdirector del Centro de Estudios de Derecho Privado Latinoamericano de la Universidad Católica de Valparaíso. Es Doctor en Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid.

 
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