Abogados de Europa y Latam analizan el mercado inmobiliario

¿Hay riesgos de burbujas inmobiliarias este año? ¿Cuál es la salud de ese mercado? Tal como reportó Infobae, el gobierno chino ordenó a las autoridades de la ciudad de Shenzhen asumir el control operativo de la inmobiliaria China Vanke, debido al desplome de los precios de los bonos de la empresa y la advertencia de la empresa de unas pérdidas récord de 6.200 millones de dólares.

Los bancos chinos han dejado de conceder préstamos a proyectos inmobiliarios fuera de las grandes ciudades, como Shanghai y los acreedores internacionales están perdiendo la paciencia: más acuerdos de reestructuración de deuda se están deshaciendo y al menos una docena de promotores se enfrentan a peticiones de liquidación, incluyendo nombres una vez históricos, como Country Garden Holdings Co., se menciona en el artículo.

Sobre cuál es la situación en otros países y cómo está la regulación del mercado inmobiliario, consultamos a un grupo de abogados del estudio DS Avocats, en sus respectivos desks de España, Perú, Chile, Francia y Alemania.

Europea y el difícil acceso a alquileres

“Desde 2021, el mercado inmobiliario francés ha experimentado un cambio significativo, marcado por una disminución sensible en el volumen de transacciones, dificultades en el acceso al crédito y una caída preocupante de la construcción de obra nueva”, dice ​Charlotte Seube, asociada de la oficina francesa de DS Avocats.

Este contexto se explicaría en gran medida por el endurecimiento de las condiciones de financiamiento — consecuencia del aumento de los tipos de interés—, pero también por la entrada progresiva en vigor de nuevas obligaciones medioambientales, “que afectan fuertemente la inversión en alquileres y las decisiones de venta”.

Charlotte Seube

Para la abogada, basándose en los análisis económicos disponibles no podría confirmarse la existencia de una burbuja inmobiliaria. Por otra parte, la sobrevaloración de los precios se debería a un desequilibrio estructural entre una demanda sostenida y una oferta insuficiente, especialmente en zonas urbanas tensionadas.

La situación ha llevado a una escasez de viviendas, a la dificultad en el acceso a la propiedad y la creciente falta de adecuación entre los estándares de eficiencia energética y el parque inmobiliario existente.

Los propios constructores, a su vez, se encuentran con problemas como las dificultades para obtener permisos de construcción, el aumento del costo de los materiales, la escasez de mano de obra, el aumento de los tipos de interés o el fin de los beneficios fiscales previstos en la ley Pinel.

Pol Fontquerni Ayensa, asociado senior de DS Ovslaw, comenta que el mercado inmobiliario en España ha experimentado una recuperación notable tras la crisis anterior: “Actualmente, se observa una fuerte demanda en áreas urbanas, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde los precios han aumentado considerablemente».

Según una de las principales entidades financieras del país, añade, se esperan aumentos de hasta el 5% en el precio de las viviendas para este 2025. Además, en los últimos años, ha habido un “incremento sostenido en el precio de los alquileres”. Esta situación habría sido la que llevó al gobierno español a implementar una normativa destinada a regular los precios de los alquileres en las denominadas “zonas tensionadas”, explica.

Pol Fontquerni Ayensa

Fontquerni aclara que no se espera una burbuja inmobiliaria durante 2025, no obstante lo cual, el acceso a la vivienda podría volverse incluso más difícil si no se implementan políticas efectivas que incrementen la disponibilidad de unidades en el mercado.

El prudente repunte de Alemania

En el sector inmobiliario alemán, 2025 ha mostrado signos de estabilización tras un periodo de turbulencias marcado por la subida de los tipos de interés, la inflación en la construcción y la caída de la actividad constructora.

“El mercado inmobiliario alemán se está recuperando gradualmente, sobre todo en las grandes ciudades. En el segundo trimestre de 2024, los precios residenciales subieron un 1,3% en comparación con el trimestre anterior, marcando el inicio de un prudente repunte, es el análisis de Stefanie Bieg, miembro de DS Graner & Partner.

La sostenibilidad y los factores ASG estarían hoy desempeñando un papel clave en las decisiones de inversión, mientras que “los edificios energéticamente eficientes están ganando mucho valor”.

Un motor clave para el crecimiento futuro, de acuerdo a la abogada alemana, es el paquete federal de infraestructuras de 500.000 millones de euros (US$ 568.000 mil millones), adoptado a principios de 2025, cuyo objetivo es modernizar el transporte, la energía y las redes digitales en los próximos 12 años, con 100.000 millones de euros (US$ 113.000 mil millones) asignados directamente a los estados y municipios.

Bieg tampoco considera que haya indicios de burbuja especulativa en Alemania: “La concesión de préstamos sigue siendo prudente y la demanda está estructuralmente respaldada”.

Sin embargo, dice, persisten importantes desequilibrios: “La construcción residencial se ha ralentizado bruscamente —los permisos cayeron más de un 25% en 2024— y la oferta no cubre las necesidades demográficas, lastrada por los elevados costos y la lentitud de los procesos de aprobación”.

Stefanie Bieg

Respecto de las normativas a nivel europeo, los miembros de DS Abogados destacan que han afectado al sector inmobiliario. Por ejemplo, en Francia, la Ley Nº 2021-1104 de 22 de agosto de 2021, conocida como “Clima y Resiliencia”, introdujo un conjunto de medidas obligatorias destinadas a acelerar la transición energética del parque de viviendas.

La Ley Nº 2022-217 de 21 de febrero de 2022, conocida como “3DS” (diferenciación, descentralización, desconcentración y simplificación), a su vez, reforzó el papel de las entidades territoriales en materia de planificación y vivienda, al aclarar competencias en urbanismo y ampliar el derecho de tanteo y el dispositivo Pinel del 1 de enero de 2023 que condiciona ahora el beneficio fiscal a criterios de calidad medioambiental y confort, reorientando de facto las estrategias de inversión hacia viviendas nuevas más sostenibles, pero más costosas de producir.

En el caso de España, se destaca la modificación de la Ley de Vivienda que busca regular el alquiler de viviendas y establecer mecanismos para limitar los precios en ciertas zonas.

Por su parte, en Alemania, algunas leyes importantes en el área inmobiliaria son la reforma del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que reguló un nuevo modelo de valoración implementado en enero de 2025, basado en los valores de mercado actuales; la Ley de Energía de los Edificios (GEG), que introduce requisitos de eficiencia energética más estrictos para los edificios nuevos y las reformas; la Ley de reparto de costes de CO₂, que obliga a los propietarios de edificios ineficientes a asumir una mayor parte de los costes relacionados con el CO₂ y el Paquete de infraestructuras de 500.000 millones de euros, donde se incluyen directrices de contratación, normas de elegibilidad y sistemas de cofinanciación a nivel estatal.

En Chile y Perú

Claudia Kraemer, del área inmobiliaria de DS Abogados Chile, destaca que, a la fecha, el mercado inmobiliario ha dejado de ser la gran fuente de trabajo para mucha mano de obra calificada.

La abogada comenta que los eventos de violencia a gran escala, que comenzaron en octubre del año 2019 en ese país, sumados a la pandemia, tuvieron serias consecuencias en el mercado inmobiliario local, debido al alza de la inflación, lo que impactó el precio de los materiales, más el incremento de las tasas de interés y las mayores exigencias bancarias para el otorgamiento de créditos hipotecarios.

Esta combinación de hechos habría generado, según su análisis, un exceso de oferta por falta de demanda. Pero también pone sobre la mesa un elemento preocupante: “El aumento de los costos del financiamiento y de los materiales, así como el retraso en los pagos se ha traducido en un número relevante de quiebras y reorganizaciones de empresas constructoras e inmobiliarias”.

Claudia Kraemer

Aun así, la abogada considera que no hay riesgo de una burbuja inmobiliaria, al menos no en el corto ni mediano plazo, y destaca que en el último tiempo muchas empresas han debido bajar los precios de las viviendas en venta y lanzado ofertas para poder vender sus unidades disponibles.

Luis Carlos Caravedo, socio del área municipal de DS Casahierro, define al mercado inmobiliario peruano como estable y con proyecciones de crecimiento, a pesar la coyuntura política nacional e internacional.

“Existe hoy una ‘sobreoferta’ de metros cuadrados de oficinas y un déficit de 2.000.000 de viviendas, según cifras del Ministerio de Economía y Finanzas de Perú. De acuerdo con información compartida por nuestros clientes y empresas inmobiliarias, en el mercado hay una demanda creciente por viviendas con tickets por debajo de los US$ 400.000, en contraposición a lo que ha ocurrido respecto de las de valor superior”, añade.

Luis Carlos Caravedo

Para Caravedo, no hay leyes recientes en materia inmobiliaria que merezcan ser destacadas, pero comenta que el Ministerio de Economía y Finanzas viene estudiando la posibilidad de disminuir el Impuesto General a las Ventas (IVA) a las empresas inmobiliarias que renten viviendas, procurando así aminorar los costos de los alquileres, ante la imposibilidad de gran parte de la población de acceder a la compra.

En el caso de Chile, Claudia Kraemer considera a la Ley 21.442 o nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria como una norma a tener en cuenta.

Promulgada en 2022, recién en enero de 2025 se publicó su Reglamento en el Diario Oficial: “Su aplicación quedó definida en los detalles, con lo que muchas de sus disposiciones, que aún no podían ser aplicadas o cuya interpretación había sido poco clara por la falta de reglamento, pudieron entrar en pleno vigor”, dice.

La abogada chilena también destaca el Decreto N°33 del Ministerio de Vivienda, que modificó la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en materia de caducidad de los permisos de construcción, así como la Ley 21.718, sobre agilización de permisos de construcción, publicada en el Diario Oficial en el mes de noviembre de 2024.

La vivienda asequible, un desafío normativo

Luis Carlos Caravedo comenta que en el Perú existen diversos problemas en materia inmobiliaria, que no han sido resueltos de manera eficiente: “El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y los gobiernos locales no logran unificar criterios y llevar a cabo acciones concretas y en conjunto, que impulsen el mercado inmobiliario acorde a una demanda insatisfecha de viviendas”.

El abogado añade que los gobiernos locales se han enfrentado al gobierno central, al señalar que se han usurpado sus funciones en la determinación de los parámetros urbanísticos, los que serían de su exclusiva facultad. En ese sentido, los gobiernos locales, que son los que otorgan las licencias, permisos y autorizaciones, estarían poniendo trabas a este tipo de proyectos.

Desde otra óptica, a nivel rural, existiría una gran informalidad en cuanto a registro de viviendas: “No existe un catastro a nivel nacional y menos aún un inventario o registro de propiedades. Un gran porcentaje de las existentes (registradas) no cuenta con información vital, como su ubicación georreferenciada (coordenadas), lo que impide conocer su ubicación física exacta, lo que genera conflictos sociales como determinación de áreas, principalmente linderos, y medidas perimétricas”.

Desde Chile, Claudia Kraemer expresa que a nivel normativo sería deseable contar con leyes que establezcan subsidios para la construcción de viviendas sustentables; el otorgamiento de ventajas tributarias o garantías estatales para que las familias puedan acceder a arriendos de viviendas y un fomento al financiamiento proveniente de las mismas empresas constructoras dueñas de las unidades en venta. Pero también destaca la necesidad de acelerar la ejecución de los presupuestos para la construcción de viviendas sociales y el otorgamiento de los permisos de los proyectos de construcción.

Imprescindible sería unificar los criterios de otorgamiento y reforzar la certeza jurídica e intangibilidad de estos permisos.

Marco de permisos armonizado, digital y sujeto a plazos

El problema de la vivienda asequible también se encuentra presente en España. Pol Fontquerni pone de relieve lo beneficioso que sería que se dicten leyes que promuevan la construcción de viviendas sociales y faciliten el acceso a la vivienda para grupos vulnerables.

“La regulación sobre la vivienda debe contar con un gran estudio y respaldo social, de modo de evitar precisamente que estas leyes agudicen el problema inmobiliario existente. Hay un proyecto de ley en discusión sobre la regulación de los alquileres turísticos, que busca equilibrar el mercado entre los alquileres tradicionales y los relacionados con el turismo, algo que es especialmente relevante en ciertas ciudades”, añade.

​La abogada francesa Charlotte Seube destaca que diversos ámbitos siguen estando insuficientemente regulados o requieren ajustes, como el régimen jurídico de los alquileres amueblados de corta duración, cuya proliferación en ciertas zonas turísticas genera dificultades de regulación local: “La heterogeneidad de las normas entre municipios, combinada con la ausencia de un régimen nacional unificado, perjudica la claridad del Derecho y la eficacia de su aplicación»

Además, cuenta que las reglas de mayoría aplicables a las comunidades de propietarios obstaculizan la toma de decisiones colectivas en edificios antiguos: “Una reforma del derecho de propiedad horizontal podría resultar oportuna para alinear los procesos de decisión con los objetivos de transición ecológica”.

En Alemania, mientras tanto, existirían varias lagunas estructurales y jurídicas que obstaculizan el desarrollo y la adaptación del sector inmobiliario. Stefanie Bieg critica que todavía no cuentan con un marco federal global para estimular la construcción de viviendas de alquiler controlado, a largo plazo: “Los actuales programas de subvenciones están fragmentados y no están suficientemente orientados”.

“El desarrollo inmobiliario se retrasa con frecuencia, debido a procedimientos de aprobación prolongados y excesivamente complejos. Se necesita urgentemente un marco de permisos armonizado, digital y sujeto a plazos. La transformación de edificios de oficinas y locales comerciales infrautilizados en viviendas o activos de uso mixto se complica por la rigidez de los planes de ordenación territorial”, agrega.

 
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