1.128 días de espera: la permisología no sólo ocurre en Latinoamérica

Luego de los grandes incendios que afectaron al condado de Los Ángeles en enero, el gobierno estatal de California ha tomado medidas para acelerar la reconstrucción de viviendas, incluida la promulgación de la Orden Ejecutiva (OE) N-4-25 para suspender temporalmente dos leyes medioambientales: la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), que establece los requisitos de autorización y revisión para la construcción de una obra y la Ley de construcción en la costa.

Incendio en el condado de Los Ángeles. Fuente: Wikimedia Commons

En respuesta, la alcaldesa de Los Ángeles, Karen Bass, promulgó su propia norma, la Orden Ejecutiva de Emergencia Nº 1, la cual renuncia a los procesos locales de revisión discrecional de nuevas obras. Estas medidas no sólo son una respuesta a los incendios, sino que también a la crisis habitacional que está sufriendo la región hace años, y que, junto con otros motivos socioeconómicos, ha llevado a que personas y empresas dejen California.

De acuerdo con un informe publicado en 2023 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, condados como San Francisco tienen los plazos más largos del estado para avanzar en un proyecto de vivienda desde la presentación hasta la construcción.

En el año medido en el informe, San Francisco ha autorizado menos de una vivienda al día, con lo que la ciudad está muy lejos de alcanzar sus objetivos de Asignación Regional de Necesidades de Vivienda.

El informe revela que un promotor tarda unos 523 días en obtener la aprobación de un proyecto de casas o departamentos y que, tras obtener la aprobación, San Francisco tarda una media de 605 días en conceder una licencia de obras.

Además, la legislación estatal establece que un contratista general debe tener al menos 4 años de experiencia como oficial a las órdenes de otra persona y aprobar un examen de Derecho y negocios de tres horas y media de duración, en los que se tratan temas como finanzas empresariales, requisitos de empleo, seguros, ejecución de contratos, obras públicas y seguridad.

De acuerdo con el Pacific Research Institute, California ha estado perdiendo en 2024 contratistas generales a pesar de la alta demanda de servicios del mismo.

Esto pone al estado en un régimen de “permisología”, entendido como el complejo y tedioso proceso para conseguir los permisos solicitados por la legislación para llevar a cabo proyectos.

La aprobación afecta el precio de las viviendas en California

De acuerdo a CBS News, en 2024, el problema de los permisos de construcción había llevado a una reducción de los proyectos inmobiliarios. Mientras que en 2022 se otorgaron en el condado de San Francisco un total de 2.044 licencias de construcción de viviendas, en 2023 se redujo prácticamente a la mitad: 1.136.

A la situación se suma el elevado costo de la mano de obra, los materiales y las tasas de interés, que hacen que los inversores institucionales se mantengan al margen, lo que vuelve a grandes proyectos inviables.

Los datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU muestran que los permisos se redujeron año tras año en 2023 también en otros condados del Área de la Bahía, incluyendo Alameda, Contra Costa, Napa, Santa Clara y San Mateo.

Kelly Snider

De acuerdo con el canal de televisión, los expertos en vivienda afirman que los departamentos de construcción y planificación siguen teniendo escasez de personal, lo que provoca un retraso en la tramitación de permisos y mayores esperas para las inspecciones in situ.

“Si no tienes suficientes inspectores, puede que tardes un mes en conseguir una cita para que venga tu inspector”, dijo Kelly Snider, profesora del Departamento de Planificación Urbana y Regional de la Universidad Estatal de San José a CBS News.

Snider considera como solución el utilizar el limitado número de personal de construcción y permisos en proyectos institucionales, en lugar de en pequeñas construcciones, lo que agilizaría el proceso para todas las partes.

“Las dos cosas que afectan el precio de la vivienda son el costo del terreno, el tiempo y el dinero necesarios para superar el proceso de aprobación”, expresó Joe Patterson, miembro de la Asamblea Estatal de California, a Excélsior, refiriéndose a los planes del presidente Donald Trump de relajar las regulaciones de construcción de viviendas.

Joe Patterson

Producto de esta falta de casas, el valor promedio de la vivienda en ese estado, a febrero de 2024, se situaba en torno a los US$ 765.200, un 5,4% más que un año antes, según la empresa inmobiliaria Zillow.

Asimismo, de acuerdo con el United States Census Bureau, los permisos de construcción para viviendas nuevas en todo el país cayeron un 12% en 2023 respecto del año anterior y un 7% en California.

Dan Dunmoyer, presidente de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, comentó en un artículo publicado en Los Angeles Times que una de las principales razones de la caída de las obras es que muchos constructores de viviendas en venta previeron “una desaceleración masiva” y dejaron de comprar lotes para desarrollar cuando las tasas hipotecarias se dispararon en 2022.

El auge de Texas

Producto del alto costo de vida y lentitud en los permisos habitacionales en California, que aumentan en gran medida el precio de las viviendas, personas y empresas han decidido instalarse en otros estados, siendo la opción más popular Texas. El American Community Survey del United States Census Bureau señala que casi 612.000 personas se mudaron al estado entre 2022 y 2023.

Cifras del Informe de Reubicación de Texas 2024 de Texas Realtor estima que 102,000 californianos se mudaron a Texas en 2022.

De acuerdo con la empresa Zillow, en 2024 las viviendas de Texas tenían un valor promedio de sólo unos US$298.600, 466.600 dólares de diferencia con California. A esto se añade que los californianos pagan hasta un 13,3% de impuesto estatal sobre la renta y, dependiendo de las tasas locales, entre un 7,25% y un 10,75% de impuesto sobre las ventas. En Texas no hay impuesto estatal sobre la renta, y el impuesto sobre las ventas oscila entre el 6,25% y el 8,25%.

En cuanto a la mano de obra más especializada en la construcción de viviendas, otra ventaja es que Texas no exige que los contratistas generales tengan una licencia estatal. Esto ha llevado a que, de acuerdo al Pacific Research Institute, en el área metropolitana de Dallas con 8,1 millones de habitantes, se permitiera la construcción de 7.851 viviendas en abril de 2024. California, con 39 millones de habitantes, autorizó sólo 7.612 viviendas.

Por tales motivos, empresas que tenían a California como centro de operaciones se han movido a Texas, incluido Chevron, Tesla y Hewlett-Packard, en pos de aprovechar sus bajos impuestos y más accesibilidad en la realización de obras.

 
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